房估知识点：金融杠杆

使用贷款融资某项权益投资项目，使权益投资者增加他们所掌控的资本数额（同时也增加房地产权益投资的风险与收入回报率）。

1.金融杠杆的基本定义。金融杠杆（leverage）可以放大投资收益或损失。

金融杠杆：假设某投资者要购买100万元的公寓房地产，通过自有资金50万元与抵押该房地产贷款50万元就可以实现。2倍杠杆率。金融杠杆能使投资者购买（或掌控）的价值是他资产的2倍（若杠杆率不同，则为其他杠杆率的倍数）。

一方面，投资者经过债务融资可以实现投资，他们就拥有了管理和掌控所投资房地产的优先权。另一方面，贷款人拥有对初始资产现金流的第一优先索取权。而资产持有者则拥有剩余索取权，也就是说，对投资中总的剩余价值的索取权，或者说是除去贷款人的索取权后剩余的现金流与价值。因此，房地产投资的权益价值等于所投资的房地产价值减去尚未偿还的抵押贷款余额。在上述例子中，所投资的房地产价值为100万元，贷款值为50万元。

使用贷款来投资房地产，简单地说就是租用别人的资金为自己赚钱。

2.杠杆率与贷款价值比。在金融杠杆中，我们将杠杆率定义为所投资的房地产总价值除以房地产投资中的本金值：

LR=V／E=（L+E）/E 杠杆比率

LR=V/E=V/（V-L）

其中：V一所投资的房地产价值value，L-贷款值loan，E-权益值equity。

贷款价值比定义为贷款值与房地产总价值的比值：

LTV=L／V 负债比率

LTV越大，LR也就越大（负债比率越大，杠杆率越大），反之亦然，但两者之间并不是线性关系。

LR=1／（l-L/V）=1／（1-LTV）

LTV=1-（1/LR）

例如，若LTV值为50%时，对应的LR值为2，而LTV值为75%时LR值为4。（要求会计算）

在这个例子中，LTV值每增加一半，LR值就加倍。

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大学员备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！