房估知识点：债务融资所产生的杠杆效用

债务融资所产生的杠杆效用有三种主要效用：

（1）在假定贷款投资房地产比房地产直接投资风险要小的条件下，金融杠杆将通过增加权益回报风险来增加权益投资的总回报率。

（2）在假定相同风险的条件下，金融杠杆将使权益投资风险与风险溢价成比例地增长。

（3）在房地产增值回报与贷款分期偿付额均为非负值的情况下，金融杠杆将使得权益投资者预期回报率的比重从收入回报率向增值或资本增值回报率偏移。

金融杠杆对总回报率产生正杠杆效用并不能保证一定会出现的。

（1）权益投资者为投资房地产所支付的价格可能过高。由于房地产市场不是完全竞争市场，效率不高，所以这种价格判断失误是可能的。如果权益投资者投资房地产所支付的价格比公平市价高，那么其事前预期回报率的风险溢价（无金融杠杆支持的情况下）将此市场需要的少，即使在抵押贷款风险比房地产投资风险低的情况下，也可能其风险溢价比抵押贷款的风险溢价低。

（2）抵押贷款风险可能比房地产投资的风险低（资本市场所定义的风险），但抵押贷款的事前预期回报率可能超过房地产的事前预期回报率，即便抵押贷款与房地产都是以市价获得。这样就会导致产生负杠杆效应。

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大学员备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！