房估知识点：违约责任

违约责任也称违反合同的民事责任，是指合同当事人因不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，而向对方承担的民事责任。

（一）违约的形式

（1）预期违约。也称先期违约，是指在履行期限到来之前，一方无正当理由而明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明其在履行期到来以后将不可能履行合同。

（2）实际违约。是指履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约。实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。

（二）违约责任的承担方式

（1）继续履行。违约后的补救方式，一方违反合同时，另一方有权要求其依据合同的规定继续履行。

（2）赔偿损失。违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依法和依据合同的规定应承担赔偿损失的责任。

（3）给付违约金。是指由当事人通过协商预先确定的、在违约发生后做出的独立于履行行为以外的给付。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。

（4）定金罚则。《合同法》规定："当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金"。因此，定金具有惩罚性，是对违约行为的惩罚。

定金数额不得超过主合同标的额的20%，超出部分无效。

定金与预付款的区别在于：预付款是由双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款的交付在性质上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要充抵价款，合同不履行时预付款应当返还。预付款的适用不存在制裁违约行为的问题，无论发生何种违约行为，都不发生预付款的丧失和双倍返还。所以，预付款与定金的性质是完全不同的。

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用，适用了定金责任就不能再适用违约金责任，适用了违约金责任就不能再适用定金责任，二者只能是单罚而不能是双罚，否则会给违约方施以过重的责任，是不公平的。

选择定金还是选择违约金，权利属于守约方。

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