房估知识点：成本法适用的估价对象

适用对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发的房地产，很少发生交易而限制了比较法运用，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。

化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类，有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也采用成本法估价。

不适用的对象--建筑物 过于老旧的房地产。成本法估价比较费时费力，测算估价对象重新购建价格和折旧都有较大的难度，尤其是那些建筑物过于老旧的房地产。如果一个建筑物已很破旧，基本上没有了使用价值，这时就不宜采用成本法估价。这种情况下，对于建筑物，一般是根据拆除后的残余价值来估价；

对于整个房地产，一般是采用假设开发法，根据未来开发完成后的价值减去开发的必要支出及应得利润来估价。

成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值。

【例题】成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。

A.图书馆

B.钢铁厂

C.空置的写字楼

D.单纯的建筑物

E.加油站

『正确答案』AD

『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发的房地产（即在建工程）、计划开发的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了比较法应用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估；加油站是收益性房地产项目，可以采用收益法评估。参见教材P271。

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大学员备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！