房估知识点：成本法的基本公式

1.成本法最基本的公式

房地产价值＝房地产重新购建价格－房地产折旧

2.适用于新开发建设的房地产的基本公式（掌握）

新开发房地价值＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

新开发的土地价值＝待开发土地取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

【例8-1】某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，将其开发成"五通一平"熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积比例为60%。请求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。

『正确答案』本题考查的是适用于新开发的房地的基本公式。

该荒地开发完成后可转让熟地的总价＝该荒地取得总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总销售费用＋总投资利息＋总销售税费＋总开发利润

假设开发完成后的熟地价值为V

V＝120000000×（1＋8%）3＋250000000×（1＋8%）1.5＋V×（2%＋5.5%＋10%）

解得V＝523342631元

可转让面积＝2000000×60%＝1200000平方米，单价＝523342631/1200000＝436元/平方米。参见教材P285。

3.适用于旧的房地产的基本公式（掌握）

房地合一时，

旧的房地价值＝房地重新购建价格－建筑物折旧＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧

只计算建筑物时，旧建筑物价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大学员备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！