房估知识点：成本法估价需要具备的条件

条件：自由竞争，商品本身可以大量重复生产。

运用成本法注意3个问题：

（1）应采用客观成本而不是实际成本。实际成本也称为个别成本，是某个单位和个人的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发时大多数单位和个人的一般花费。

（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。现实中有一些选址不当或者规划设计不合理等造成不符合市场需求的房地产，极端的例子是在人流量很小的地方建造的商场。在这种情况下虽然无论谁建造该商场都需要花那么多费用，但该商场也不会有那么高的价值。

（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；当供小于求时，应在客观成本的基础上调高评估价值。

5.成本法估价的操作步骤（熟悉）

运用成本法估价一般分为以下4个步骤：

①选择具体估价路径；

②测算重置成本或重建成本；

③测算折旧；

④计算成本价值。

【例题】成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是成本法适用的估价对象。局部也可以采用。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。参见教材P271。

【例题】某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（ ）

A.应采用客观成本，而不是实际成本

B.应采用实际成本，而不是客观成本

C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。成本法估价时需要注意下列3个问题：（1）应采用客观成本而不是实际成本；（2）应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；（3）应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项AB中肯定只有1个正确选项。选项E违背了估价师独立性的原则。参见教材P272。

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大学员备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！