房估知识点：假设开发法估价需要具备的条件

假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）

①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式。

②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。

外部条件--假设开发法运用需要良好的社会经济环境（三方面）

①统一、严谨及健全的房地产法规

②明朗、稳定及长远的房地产政策

③全面、连续及开放的房地产信息资料库

【单选题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（ ）。

A.用途 B.区位

C.建筑规模 D.建筑档次

E.房地产开发企业

『正确答案』ACD

『答案解析』本题考查的是假设开发法的理论原理。区位是既定的，无法选择。参见教材P319。

【判断题】某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（ ）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是假设开发法的理论依据。

第一种增加价值：-180+50/10%×（1-1/1.15）=9.54万元

第二种增加价值：-300+80/10%×（1-1/1.15）=3.26万元

【单选题】下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。不得改变现状的旧房不能采用假设开发法估价。参见教材P321。

【判断题】假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（ ）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。参见教材P321。

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大学员备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！