房估知识点：地租理论及测算

1.地租的含义

狭义，指利用土地所获得的超额报酬。

广义，指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。或者说是土地生产要素的报酬。

2.地租现象

农产品价值是按照最劣等地的平均成产成本、最远区位的运输成本来确定的。所有优于最劣等地的农地，其平均生产成本和运输成本都低于最劣等地，成本的差价，就形成了级差地租。

3.地租理论的简要回顾

（1）威廉·配第 地租＝农产品市场价格－农产品生产成本

（2）理查德·坎蒂隆 地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农业经营利润

（3）亚当·斯密 地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农业普通利润

（4）詹姆斯·安德森 地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬，它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。关于地租与土地产品价格的关系，他与斯密的见解相同，主张不是地租决定产品的价格，而是产品的价格决定地租。

（5）大卫·李嘉图 地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农业平均利润

（6）马尔萨斯 地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－所使用的资本×－般农业资本利润率

（7）约翰·冯·杜能 地租＝农产品市场价格－农产品生产成本－农产品平均利润－投资的利息

（8）马克思地租＝产品市场价格－产品生产成本－平均利润－资本利息

（9）其他

4.地租的测算

（1）计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售税费－农产品生产成本－农产品运输成本－土地上投入资本的利息－农业经营者的利润。

说明：

公式中的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息，如过去购置土地的费用，而是土地以外的其他投入资本的利息。

（2）土地是在最佳用途下利用的--竞标地租理论。

（3）土地是在最佳集约度下利用的--马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块上连续追加投资，边际投资效率递减。

（4）销售税费、生产成本、运输成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除。

（5）土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格＝PQ。

实际测算地租的具体方法4种：

--从房租中分离出地租

地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。

--由地价求出地租，地租＝地价×资本化率。

--采用比较法求出地租。

--采用类似假设开发法求出地租。

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