房估知识点：估价技术报告的写作

房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。

1.估价对象描述与分析

估价对象描述与分析主要包括：（1）估价对象区位状况描述与分析；（2）估价对象实物状况的描述与分析；（3）估价对象权益状况描述与分析。

估价对象区位状况描述与分析，主要描述估价对象的位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。其中位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等；交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等；环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等。

估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。对土地实物状况的描述主要说明以下内容：土地面积，四至，土地用途，土地形状，地形、地势，土壤，地基，土地开发程度；其他等。对建筑物实物状况的描述主要说明以下内容：建筑规模，用途，层数和高度，建筑结构，设施设备，装饰装修，防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照，层高和室内净高，空间布局，建成时间和设计使用年限，使用维护状况及完损状况，其他等。

估价对象权益状况描述与分析，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两部分。对土地权益状况的描述主要说明以下内容：土地所有权状况，土地使用权状况，规划条件、他项权利设立情况，土地使用管制，目前使用状况，共有情况、用益物权设立情况、其他特殊情况等。对建筑物权益状况的描述主要说明以下内容：房屋所有权状况，担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。对在建工程权益状况描述还应包括：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证等的取得情况。

2.市场背景描述与分析

市场背景描述与分析是要说明和分析估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。由于估价对象的类型不同，估价的目的不同，所以影响其市场价格变动的主要因素及其影响深度会有所不同。因此不同估价报告的市场背景描述与分析会有较大的差异，这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分，特别是一些大型项目的估价报告。

对市场背景描述与分析应注意把握好以下方面：

（1）要按照从宏观到微观、由大区域市场到小片区市场的写作顺序系统地分析估价对象所处房地产市场背景，并且重点针对估价对象所处片区和类似物业市场。

（2）要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同，估价对象的范围、价值时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同。

（3）要注意与估价方法的对应。如采用比较法时，则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等，而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平。

（4）房地产市场是一个动态的市场，因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测。

（5）应注意一定时期相关政策、法规的出台对房地产市场的影响。

（6）要注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。

3.估价对象最高最佳利用分析

最高最佳利用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用，即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。因此进行估价对象最高最佳利用分析时，应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提，并有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况。

估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：

（1）当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况；

（2）当估价对象已为某种利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：

1）维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；

2）更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价；

3）改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；

4）改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；

5）重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价；

6）上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。

当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：

（1）政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的，应按其认定或处理结果进行估价；

（2）政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的，应按下列规定执行：

1）登记用途、规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途；

2）实际用途与登记用途、规划用途均不一致的，应根据估价目的确定估价所依据的用途。

当根据估价目的不以最高最佳利用状况为估价前提时，可不进行估价对象最高最佳利用分析。

4.估价方法适用性分析

估价方法适用性分析就是要逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。对理论上不适用而不选用的，应简述不选用的理由；对理论上适用但客观条件不具备而不选用的，应充分陈述不选用的理由；对选用的估价方法，应简述选用的理由并说明其估价技术路线。

5.估价测算过程

估价测算过程就是要详细说明所选用的各种估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。

6.估价结果确定

估价结果确定就是要说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果，并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。

2017年房地产估价师将于10月14、15日考试，为了方便广大学员备考，建设工程教育网搜集整理了房估考试知识点，用于考生日常学习参考，祝大家学习愉快、考试顺利！

　　建设工程教育网2023年房地产估价师考试新课已上线，网校总结多年成功辅导经验，从学员实际需求出发，结合房地产估价师考试命题规律、重点、难点，融入先进的教学理念，针对不同学员开设超值精品班、高效实验班、尊享无忧班三大班次立即查看>