房估知识点：房地产抵押价值内涵及估价实质

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。也就是说，贷款的取得是以具有足够抵押价值的房地产设定抵押为前提。

抵押房地产包括拟抵押房地产和已抵押房地产。

房地产抵押价值是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。

根据《房地产估价基本术语标准》，房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。（请结合《理论与方法》教材进行学习）

将法定优先受偿款额的范围界定为发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保债权数额、其它法定优先受偿款等，但不包括强制执行费用。

房地产抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。

房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。房地产抵押估价包括抵押贷款前估价和抵押贷款后重估。

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