2019年房地产估价师考试时间为10月19日、20日，建设工程教育网特别整理了《房地产估价理论与方法》科目的知识点，进行详细讲解，希望对考生朋友们的备考学习有所助益！

房地产抵押的需要

1.房地产抵押：债务人或第三人（抵押人）不转移占有，将该房地产作为履债担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人（抵押权人）有权以该房地产折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。

2.房地产是良好的用于担保债务履行的财产。贷款金额小于抵押房地产的价值（出于安全的考虑）。

3.房地产抵押对房地产估价的需要，主要有5种：

①初次抵押估价。

②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的价值进行评估。《担保法》第三十五条规定："财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。"

③续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款。

④抵押期间估价，即（贷款到期前）对抵押房地产的价值进行评估，监测抵押房地产的价值的变化，也是出于风险防范。

⑤抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，将抵押房地产折价或者拍卖、变卖处置。

4.金融机构贷款前、后和抵押物处置三个阶段抵押估价。

--贷前：房地产价值评估、房地产贷款项目评价、抵押率（或贷款价值比、贷款成数）测算等。

--贷后：抵押房地产价值或价格动态监测和评估，有关风险提示。

--处置：处置抵押房地产价值评估、处置方案、处置方式分析咨询。

5.向抵押权人提供风险提示：

抵押人的行为使抵押房地产的价值减少，要求抵押人停止其行为；

抵押房地产价值减少，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减值相应的担保；

抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。

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