2019年房地产估价师考试时间为10月19日、20日，建设工程教育网特别整理了《房地产估价相关知识》科目的知识点，进行详细讲解，希望对考生朋友们的备考学习有所助益！

代理（重点）

（一）代理的概念

代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人。

代他人为法律行为的人为代理人；"他人"为被代理人，法律上又称为"本人"：第三人又称"相对人"。例如，甲委托乙代其购买商品房，乙以甲的名义与丙订立商品房买卖合同，合同权利义务由甲承受。甲是被代理人，乙是代理人，丙是第三人。

（二）代理的分类

1.委托代理和法定代理

委托代理是指基于被代理人的委托而发生的代理关系。

法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。其主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。

2.本代理和复代理

本代理是指基于被代理人选任代理人而发生的代理关系

复代理是指代理人为行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。

（代理人找代理人）《民法总则》有条件地承认复代理："委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告知被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对转托人的行为负民事责任。但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。"

3.单独代理和共同代理

单独代理是指将代理权授予一人的代理，又称独立代理。（独家代理）

共同代理是指将代理权授予二人以上的代理。

区别单独代理和共同代理的意义：如果每个代理人的权限在授权中有明确规定，则每个代理人尽力各自完成自己的事务即可，并仅对自己的代理事项承担责任。如果每个代理人的权限在授权中没有明确规定，则应认为数个代理人为共同代理人，对代理事项共同承担代理责任。

4.民法上的代理和诉讼法上的代理

民法上的代理是指代理人代被代理人为民事法律行为；

诉讼法上的代理则是代理人代被代理人为诉讼法上的行为。

（三）代理关系

通过代理人的代理活动在被代理人、代理人、第三人之间产生的关系叫做代理关系。

代理关系由以下3个方面的关系构成：

（1）代理人与被代理人之间的关系。此为代理的内部关系，因代理人享有的代理权而产生。

（2）代理人与第三人之间的关系。此为代理的外部关系，因代理人行使代理权即实施代理行为而产生。

（3）第三人与被代理人之间的关系。此也为代理的外部关系，因代理人代理行为效果直接归属于被代理人而产生。

（四）代理权和代理行为

代理权的取得方式：

（1）因授权而取得代理权；（2）因法律规定而发生；

民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。法律规定采取书面形式的，应当采取书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

代理人在行使代理权时应遵循以下两项原则：

（1）代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。

即代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为。包括:为本人的利益计算、尽适当的注意义务、遵从本人的指示、及时向本人报告代理进展、保守秘密等。代理人不履行职责或不适当履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。

（2）代理权不得滥用。

代理人滥用代理权的行为：

①自己代理。它是指代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为（如代理他人与自己订立合同）。

②双方代理。它是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。

对自己代理和双方代理，理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行的自己代理和双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订房屋买卖合同后，律师代理双方办理产权转移手续。

③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。代理人和第三人负连带责任。

④越权代理。超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系，承担违约责任或侵权责任。

⑤利用代理权从事违法活动。《民法总则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。

没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。

本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

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