1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分作为投资，出租给租客使用。由于居住房地产往往以居民个人购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。

　　2.具有较强的相似性、可比性居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等；在同一幢居住房地产楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅也基本没有什么区别。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。市场法是居住房地产首选方法之一。

　　3.不同类型住房价格内涵差异明显由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资房等，这些住房的权属性质存在差异。

　　从住房保障角度看，分社会保障住房和非社会保障住房。社会保障住房有经济适用住房、廉租住房、政策性租赁房、限价商品房；非社会保障住房有商品房、集资住房。

　　根据住房的产权形式分：商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权（有限产权），其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房属于政府，公共租赁房属于政府或政府委托机构，使用者只拥有建筑物的使用权。

　　由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的特殊性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。

　　房改房中的部分产权房屋可按完全产权估价，然后按房屋产权人的权属比例确定其最终的市场价值。对廉租租房和公共租赁住房估算其市场价值或承租人权益价值没有意义。

　　综上，对居住房地产进行估价时应了解部分类型住宅的特殊性。（最早几年往常考点经济适用房估价扣除土地出让金问题）