报名未到，备考先行，建设工程教育网的学员们已经进入紧张的备考阶段了，选购网校课程（新课已开通，快来体验>> ），均可享受答疑板服务，疑难杂症随时提，高效备考快人一步，以下是建设工程教育网网校老师整理的各位学员的经典问题解答，希望能够对正在备考2017年房地产估价师的你有借鉴作用。本次提问的主题是：土地取得成本是怎样计算的？

【原题内容】某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新构建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%.下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。

A、评估对象土地取得成本为196万元？

B、应计算利息项目的总金额为535万元？

C、土地取得成本的计息期为1.5年？

D、土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元？

E、开发利润为64.20万元？

【正确答案】ACD

【答案解析】本题考查的是重新购建价格的求取思路。（1）由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本＝200×[1－（1＋6%）-45]/[1－（1＋6%）-50]≈196（万元）；（2）应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）；

（3）土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.31%）1.5/2－1]＝15.73（万元）；（4）投资利润率＝开发利润/（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），开发利润＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。参见教材P284.。

提问内容：

这题为什么？土地取得成本的这样算的？什么意思？

老师回复：

学员fancy8***，您好！很高兴能为您提供帮助，您的问题答复如下：

由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本＝200×[1－（1＋6%）-45]/[1－（1＋6%）-50]≈196（万元）——类似工业用地的重新购建价格是最高使用年限50年下的价格，而估价对象剩余使用年限为45年，计算估价对象土地取得成本时，需要将类似工业用地50年下的价格换算为剩余使用年限为45年下的价格，因此需要进行年限调整。您可以根据第七章不同期限房地产价格之间的换算公式理解一下。祝您学习愉快！

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2017年房地产估价师考试报名时间暂未公布，根据以往房地产估价师报名时间，预计2017年房地产估价师考试报名工作一般在考试当年6月至7月，具体报名时间请查阅各省人事考试中心网站公布的报考文件，亦可关注网校房地产估价师频道考试报名栏目信息。也可订阅网校免费短信提醒业务，填写简单资料就可获得整个考试周期相关短信提醒服务。

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