房地产经纪人考试辅导——经纪概论（二）

房地产经纪人考试辅导——经纪概论（二）

第三章 房地产经纪业务

　　第一节 房地产经纪业务类型

　　一、业务分类 二、业务特点

　　第二节 房地产经纪业务基本流程

　　第三节 房地产经纪相关业务

　　1、当前主要的房地产经纪业务的特点：①我国目前房地产经纪业务主要以居间、代理业务为主②房地产经纪业务形式多样，新业务形式不断涌现。

　　2、商品房销售、存量房买卖、租赁和交换是房地产经纪行业中最主要的类型。业务形式最多的是二级市场代理业务和三级市场居间业务。

　　3、房地产经纪业务基本流程：①客户开拓（争取客户）②业务洽谈（倾听陈述，查验证件）③物业查验（实物、权益、区位）④签订房地产经纪合同⑤信息收集与传播⑥引领买方（承租方）看房⑦代理（协助）交易达成⑧交易及金额结算⑨产权过户与登记⑩物业交验⑾佣金结算⑿售后服务

　　4、物业查验的基本途径：①文字资料了解②现场实地察看③向有关人员了解。

　　5、经纪人受理了经纪业务后，主要收集：①标的物业信息②与物业相关的市场信息③委托方信息

　　6、信息传播的主要内容：委托标的物和委托方信息。

　　7、代理交易达成的主要工作：①协调交易价格②代理或协助签订交易合同。

　　8、签订交易合同是成交的标志。

　　9、物业交验是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环。

　　10、售后服务内容：延伸服务、改进服务、跟踪服务。

　　11、房地产经纪相关业务：①交易登记及权证代办②抵押贷款手续代办③信息咨询④法律服务⑤价格评估⑥置业担保⑦装潢及搬家服务等

　　12、目前，我国房地产登记类型：①总登记②土地初始登记③房屋初始登记④转移登记⑤变更登记⑥他项权利登记⑦注销登记。

　　13、出让土地使用权抵押登记要查验的资料：①出让土地使用权抵押的：当事人身份证明、《土地出让合同》、《房地产抵押合同》、《贷款合同》、《土地使用权证》或《房地产权证》②预购商品房抵押的：《预售许可证》、《房地产抵押合同》、《贷款合同》③在建工程抵押的：《建设用地批准文件》、《土地使用证》或《土地出 让合同》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程承包合同》、《抵押合同》、《贷款合同》④现房抵押的：《房地产权证》、《抵押合同》、《贷款合同》

　　14、办理抵押登记应注意：①有经营期限的抵押人，其设定抵押期限不得超过营业期限；②土地使用权有年限的，抵押期限不得超过土地使用权的剩余年限；③共有的房地产，全体共有为抵押人；④按份共有的房地产，设定抵押不得超过抵押人的份额；⑤同一抵押物多次抵押时，应提交前面的抵押证 明，后一抵押的存续期限不得早于前一抵押的存续期限。

　　15、房地产经纪人代办登记应当向登记机关提交当事人的委托书。

　　16、房地产买卖、交换、赠与、抵押、典当需要共同申请。

　　17、房地产抵押贷款种类：①房地产开发建设抵押贷款；②购房抵押贷款。

　　18、目前我国个人住房抵押贷款主要有：①公积金贷款②商业贷款③组合贷款

　　19、贷款方案的三个要素：贷款额、贷款类型、还款期限。

　　20、个人贷款应考虑：①购房者的经济承受能力。月还款额不应超过家庭总收入的30%.②贷款利率变动所带来的风险。

　　21、抵押合同自抵押物登记之日起生效。

　　22、借款人应提交的资料：身份证明、收入证明、购房合同、权属证明、估价报告、保证人资信证明、公积金管理部门出示的证明、其他。

　　23、贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，审核后在三周内向借款人正式答复。

　　27、法律服务包括：法律知识咨询、合同审核与修订、法律事务交涉等。

第四章 房地产经纪合同

　　第一节 房地产经纪合同的涵义和作用

　　一、涵义 二、作用

　　第二节 房地产经纪合同的内容

　　一、内容的界定 二、合同条款

　　第三节 房地产经纪合同的主要类型

　　一、代理合同与居间合同 二、买卖合同与租赁合同 三、一手房合同与二手房合同 四、买方代理合同与卖方代理合同

　　第四节 房地产经纪纠纷

　　一、纠纷的主要类型 二、纠纷的规避与处置

　　1、合同：是设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。是平等民事主体之间的协议。

　　2、房地产经纪合同属于劳务合同。

　　3、房地产经纪合同的主要特征：①是双务合同②是有偿合同③一般为书面形式④主要是从合同（交易合同为主合同）

　　4、仅提供信息服务的房地产经纪合同不是从合同。

　　5、房地产经纪合同的作用：①有效保障合同当事人的合法权益②维护和保证市场交易的安全与秩序。

　　6、房地产经纪合同的内容：①交易标的的价值②当事人各自的责任以及希望履行的标准③对经济风险及当事人对风险造成损失的分担的事先预定④对履约过程中发生障碍的处理方法。

　　7、根据合同条款所起作用，合同条款可分为：主要条款和普通条款。主要条款也称必要条款，是合同成立的必备条件。

　　8、普通条款也称一般条款，不影响合同的成立。普通条款包括：通常条款和偶尔条款。

　　9、按合同条款的内容，合同条款分为：实体条款（规定当事人权利义务）和程序条款（解决争议条款）。

　　10、按表现形式，合同条款可分为：明示条款和默示条款。

　　11、根据责任内容，合同条款可分为有责条款和无责条款。

　　12、无论合同是否约定违约责任，只要违约责任没有被依法免除，违约当事人就应当根据合同约定或法律规定承担责任。当合同约定与法律规定的违约责任有所不同时，应当按照合同约定承担违约责任。

　　**免责条款的特征是：①条款具有约定性；②预先性；③明示性；④免责性。

　　13、经纪合同的主要条款是具有共性的。提示条款一般包括：①当事人的名称或者姓名和住所。合同的主体。②标的。合同的客体。③服务事项与服务标准。④劳务报酬或酬金（明示合同）。⑤合同的履行期限、地点和方式。⑥违约责任。⑦解决争议的方式。

　　14、经纪合同的主要类型：①房地产代理合同与房地产居间合同；②房地产买卖经纪合同与房地产租赁经纪合同；③一手房经纪合同与二手房经纪合同；④房地产买方代理合同与房地产卖方代理合同。

　　15、房地产代理合同与房地产居间合同是房地产经纪合同的最基本两种形式。㈠房地产代理合同；㈡房地产居间合同；

　　16、代理合同的内容不是以双方当事人的意思表示一致作为合同的成立条件，而是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受权为合同成立条件。

　　17、房地产经纪人被房地产的买方或卖方授权委托代理时，其接受授权代理的事务分两类：事务代理和商事代理活动。

　　18、经纪人在代理合同中的义务：㈠按照批示处理事务的义务；㈡亲自处理事务的义务；㈢向被代理人报告处理事务情况的义务；㈣处理事务的收益和所得交付被代理人的义务。

　　19、委托人的义务：㈠承担后果的义务；㈡承担处理事务的费用的义务；㈢给付房地产经纪人报酬的义务；㈣承担赔偿损失的义务。

　　20、被代理人在授权委托经纪人处理事务中，处理事务所需要的费用的解决方式：①预付费用；②偿还费用。

　　21、根据居间人所接受委托内容的不同，居间合同可以分为指示居间合同和媒介居间合同。

　　22、居间合同与代理合同的区别：记地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而代理人只有接受一方委托人的委托代理事务。

　　23、经纪人在居间合同中的义务：⑴如实报告义务；⑵尽力提供居间服务的义务；⑶保守秘密的义务。

　　24、委托人的义务：⑴支付报酬；⑵支付必要费用。

　　25、房地产买卖是权利的转让，租赁是债权经营行为。

　　26、房地产买卖行为一般包括：投资新建房地产的期房买卖和现房买卖、二手房买卖。

　　27、房屋租赁行为一般包括：投资新建房屋的期权预租、现房出租、存量房屋的出租和转租。

　　28、新建房屋租赁多采用代理合同形式。存量房租赁多采用居间合同形式。

　　29、一手房经纪合同中，须特别增加以下条款：⑴经纪机构提取佣金的条件，如必须完成总预（销）售 面积的多少比例。⑵价格浮动范围；⑶佣金结算的方式和时间；⑷有关广告、售楼处搭建及布置等方面的费用支付问题。

　　30、一手房代理的标的是批量化、差异化的房地产商品。

　　31、房地产经纪纠纷的主要类型：①房地产交易行为与房地产经纪行为混淆造成的合同纠纷；②居间行为与代理行为混淆造成的纠纷；③经纪合同的权利不等造成的纠纷；④经纪合同的主要条款欠缺造成的纠纷；⑤服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷；⑥缔约过失造成的纠纷；⑦经纪合同当事人的观念和法律意识不足造成的合同纠纷；⑧其他。

　　32、房地产经纪纠纷的规避与处置：①制订示范合同文本 ②制订服务标准，明确服务要求和内容 ③告知必要的经纪活动事项，利于委托人监督 ④加强对房地产经纪企业格式合同的监督管理 ⑤对已出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决。

第五章 房地产经纪信息

　　第一节 房地产经纪信息的涵义和作用

　　一、涵义 二、特征 三、作用

　　第二节 房地产经纪信息管理

　　一、管理原则 二、信息的收集 三、加工整理 四、信息的作用

　　第三节 房地产经纪信息的计算机管理系统

　　1、信息可分为客观信息和人工信息。

　　2、经纪信息包括：房源信息、客户信息、房地产市场信息和房地产经纪行业信息。

　　3、房地产经纪信息的基本要素有语言要素、内容要素和载体要素。

　　4、经纪信息的特征：⑴共享性；⑵多维性；⑶积累性；⑷时效性；⑸增值性。

　　5、房地产经纪信息的作用：①实现房地产经纪活动的基本功能 ②有利于提升房地产经纪服务的附加值③有利于活跃和规范房地产经纪行业。

　　6、房地产经

　　纪信息管理的原则： ①重视房地产经纪信息的系统性 ②加强房地产经纪信息的目的性 ③提高房地产经纪信息的时效性 ④促进房地产经纪信息的网络化。

　　7、房地产经纪信息的收集：①收集公开传播的房地产经纪信息 ②从有关单位内部获取房地产经纪信息③现场收集 ④利用网络获取。

　　8、房地产信息加工整理：鉴别（分析准确性、真实性、可信性）；筛选（有用性）；整序（归类，方便查询）；编辑（文字整理过程）；研究（高层次的信息加工）。

　　9、来人登记表是客户资料中最重要的报表。

　　10、房地产经纪信息利用包括：①通过信息的发布来影响消费者；②以信息提供的具体内容来指导具体的业务活动。

　　11、企业信息化包括：办公自动化、业务处理自动化、生产、设计、客户服务自动化。

　　12、房地产信息系统的主要类型：①数据管理的信息系统 ②具有流程控制功能的信息系统 ③类似具有辅助决策功能的信息系统。

第六章 房地产价格

　　第一节 房地产价格的特点、形成原理和影响因素

　　一、特点 二、基本原理 三、影响因素

　　第二节 房地产价格构成（略）

　　第三节 房地产价格评估的主要方法

　　1、房地产价格的特点：①房地产价格是关于房地产权利的价格，同一宗房地产可以有多种不同权利内容的价格；②房地产价格具有显著的个别性；③房地产价格的总体水平具有周期性循环和螺旋式上升的特点；④房地产价格有多种表现方式。

　　2、房地产价格形成的基本原理：⑴预期原理；⑵资本化原理；⑶供求原理；⑷替代原理；⑸变动原理；⑹最高最佳使用原理；⑺均衡原理和适合原理。

　　3、影响房地产价格的因素：⑴不同性质的影响因素；⑵不同影响范围和结果的因素。

　　4、不同影响范围和结果的因素：①一般因素：导致城市与城市之间的价格差异；②区域因素：导致城市内部不同地区之间的价格差异；③个别因素：实物状况、区位、权益。

　　5、目前在中国，可列入商品房成本进入房地产销售价格的税种主要：营业税、城乡维护建设税、教育费附加和固定资产投资方向调节税。

　　6、一宗具体房地产商品价格可以从三个方面来考察：①是房地产商品开发建设的成本；②是房地产商品的经济效用；③是市场上同类房地产商品的成交价格。

　　房地产估价的三大基本方法：成本法、收益法和比较法。

　　7、房地产价格的筛选的标准是：①用途与对象房地产相同；②规模与对象房地产相当；③建筑结构与对象房地产相同；④交易类型、交易情况与对象房地产相同；⑤成交日期与对象房地产的做人时点应尽量接近；⑥处于对象房地产的同一供需圈。

　　8、建立价格可比基础的四个方面的统一：⑴统一采用单位价格；⑵统一付款方式；⑶统一面积内涵和单位；⑷统一币种或货币单位。

　　9、进行价格调整的方法有两种：直接调整法（或称金额调整法，用货币表示）和百分比调整法。

　　10、价格偏差的特殊因素有以下几种：⑴有一定的特殊利害关系的交易主体之间的房地产交易；⑵有特别动机的房地产交易；⑶交易双方信息不对称；⑷其他特殊的交易情形。

　　11、收益法理论依据：预期原理、资本化原理。

　　用收益法求得的价格称为收益价格。

　　12、资本化方式有两种：直接资本化法和贴现的资本化法。

　　房地产价格=房地产净收益×收益倍数

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