2005年全国房地产估价师执业资格考试

——房地产开发经营与管理试卷

　　一、单项选择题（共35小题，每题1分，每题的答案中只有一个最符合题意。）

　　1．某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。
　　A．位置固定性
　　B．各异性
　　C．适应性
　　D．相互影响性

　　2．房地产投资的缺点是（ ）。
　　A．相对较高的收益水平
　　B．易于获得金融机构的支持
　　C．抵消通货膨胀的影响
　　D．投资回收期较长

　　3．甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50％。预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50％，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。
　　A．甲物业投资风险大
　　B．乙物业投资风险大
　　C．甲、乙两个物业投资风险相同
　　D．无法判断

　　4．假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均税益率为20％，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。
　　A．0.25
　　B．0.50
　　C．1.5
　　D．2.00

　　5．房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。
　　A．租赁 B．销售 C．保险 D．抵押

　　6．某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40％，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（ ）。
　　A．0.4月 B．2.5月 C．0.4年 D．2.5年

　　7．在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ ）。
　　A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段

　　8．如果同一地区的某一类型物业的售价持续以大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。
　　A．减少 B．增加 C．不变 D．同步递减

　　9．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。
　　A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．两个月

　　10．在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。
　　A．目标定价法
　　B．价值定价法
　　C．挑战定价法
　　D．成本加成定价法

　　11．下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。
　　A．市场需求容量调查
　　B．消费者行为调查
　　C．市场营销因素调查
　　D．竞争情况调查

　　12．某市去年住宅的实际销售量为500万m²，预测销售量为450m²，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万m²．
　　A．450
　　B．475
　　C．490
　　D．500

　　13．从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。
　　A．确定调查方式 B．设计问卷 C．收集信息 D．定义市场区域

　　14．下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。
　　A．吸纳率分析
　　B．房地产市场的商业周期分析
　　C．家庭规模与结构分析
　　D．投资购买和使用购买的比例分析

　　15．某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款韵月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（ ）万元。
　　A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24

　　16．银行为某人提供期限为10年、年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2％的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（ ）元。
　　A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56

　　17．已知某笔贷款年利率为12％，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（ ）。
　　A．12.35％ B．12.55％ C．12.68％ D．12.93％

　　18．某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是（ ）元。
　　A．204.08 B．356.72 C．508.91 D．666.67

　　19．下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（ ）。
　　A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
　　B．经营收入=销售收入+出租收入
　　C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
　　D．可分配利润=税后收入-未分配利润。

　　20．已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（ ）。
　　A．11．12％ B．11．36％ C．11．661％ D．12．95％

　　21．某置业投资者以10000元/m²的价格购买了200m²的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。
　　A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23

　　22．某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。
　　A．3.57％ B．4.00％ C．6.56％ D．10.56％

　　23．某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％。按季计息。则该项目建造成本的利息是（ ）万元。
　　A．755.54 B．772.84 C．1400.88 D．1433.90

　　24．某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是（ ）。
　　A．80％ B．120％ C．171％ D．200％

　　25．房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。
　　A．变动成本的设置
　　B．销售收入的不同
　　C．固定成本的设置
　　D．平衡点的设置

　　26．某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m²，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m²，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。
　　A．2.0 B．3.0 C．4.0 D．5.0

　　27．有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（ ）。
　　A．52％ B．58％ C．62％ D．68％

　　28．在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（ ）。
　　A．单元估算法
　　B．单位指标估算法
　　C．概算指标法
　　D．工程量近似匡算法

　　29．某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。
　　A．损益表
　　B．资金来源与运用表
　　C．资本金现金流量表
　　D．全投入现金流量表

　　30．在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（ ）。
　　A．时间类参数 B．融资类参数 C．评价标准类指标 D．收益类指标

　　31．甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的（ ）风险。
　　A．市场 B．财务 C．政策 D．经营

　　32．房地产开发企业税后利润应首先用于（ ）。
　　A．弥补企业以前年度的亏损
　　B．提取法定盈余公积金
　　C．提取公益金
　　D．向投资者分红

　　33．在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按（ ）计算的。
　　A．综合利率 B．贷款利率 C．折现率 D．机会成本

　　34．某写字楼的建筑面积为8万m²，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万m²．

　　A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6

　　35．某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（ ）万元。
　　A．13.2 B．15.9 C．19.5 D．20.4

　　二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

　　1．从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产得类型主要有（ ）。
　　A．商住楼
　　B．土地
　　C．在建工程
　　D．写字楼
　　E．建成后的物业

　　2．房地产间接投资的形式主要有（ ）。
　　A．投资房地产信托
　　B．购买住房抵押支持证券
　　C．购买房地产企业债券
　　D．购买物业用于出租经营
　　E．购买土地进行开发

　　3．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（ ）。
　　A．价格结构
　　B．区域结构
　　C．产品结构
　　D．供求结构
　　E．投资结构

　　4．根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（ ）。
　　A．第一阶段
　　B．第二阶段初期
　　C．第二阶段后期
　　D．第三阶段
　　E．第四阶段

　　5．开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。
　　A．保险合同
　　B．分包合间
　　C．销售合同
　　D．勘察设计合同
　　E．加工合同

　　6．房地产市场营销因素调查包括的类型有（ ）。
　　A．产品调查
　　B．价格调查
　　C．市场需求质量调查
　　D．分销渠道调查
　　E．促销策略调查

　　7．在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有（ ）。
　　A．文献查阅
　　B．观察
　　C．专题讨论
　　D．分销渠道调查
　　E．实验

　　8．在市场经济条件下，利率的高低主要取决于（ ）等因素。
　　A．行业基准收益率
　　B．政府政策
　　C．通货膨胀率
　　D．内部收益率
　　E．投资者的目标收益率

　　9．下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（ ）。
　　A．速动比率
　　B．利息备付率
　　C．偿债各付率
　　D．内部收益率
　　E．资产负债率

　　10．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
　　A．内部收益率总是大于目标收益率
　　B．内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率
　　C．同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率
　　D．内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率
　　E．内部收益率越高，投资风险就越小

　　11．房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。
　　A．自我消费
　　B．房地产保值
　　C．房地产增值
　　D．开发利润
　　E．出租收益

　　12．利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有（ ）。
　　A．期望值相同，标准差小的方案
　　B．期望值相同，标准差大的方案
　　C．标准差系数小的方案
　　D．标准差系数大的方案
　　E．标准差相同、期望值大的方案

　　13．在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。
　　A．单元估算法
　　B．概预算定额法
　　C．工程最近似匡算法
　　D．蒙特卡洛模拟法
　　E．单位指标估算法

　　14．新设项目法人融资形式的特点存（ ）。
　　A．项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
　　B．新设项目法人承担相应的融资责任和风险
　　C．从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力
　　D．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
　　E．拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

　　15．下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。
　　A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
　　B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
　　C．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
　　D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
　　E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

　　三、判断题（共15小题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

　　1．房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。 （ ）

　　2．一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制筹因素构成的一个系统。 （ ）

　　3．当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅增加。 （ ）

　　4．目前我国由于政府不能作为城市房屋帕拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 （ ）

　　5．在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。（ ）

　　6．服务市场是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。 （ ）

　　7．细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸收一个或少数几个竞争者。 （ ）

　　8．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。 （ ）

　　9．开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。 （ ）

　　10．房地产开发投资项目用于出租或自营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿覆盖较短的年限为最大值。 （ ）

　　11．不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。 （ ）

　　12．房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，基本报表存储了财务评价所需要的最基础数据。 （ ）

　　13．个人住房抵押贷款不属于购房者的消费性贷款。 （ ）

　　14．房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。 （ ）

　　15．在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。 （ ）

　　四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）

　　1．某家庭购买了一套90m²的商品住宅，售价为4000元/m²．该家庭首付了房价总额的30％，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5％和6.8％，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35％用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？（8分）

　　2．某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设-建筑面积为2000m²的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m²，预售均价为8000元/m²．第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m²，预售均价为7800／m²．项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m²改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末）（12分）

　　参考答案

　　一、单项选择题
　　1．D 2．D 3．B 4．B 5．C
　　6．D 7．B 8．B 9．A 10．A
　　11．C 12．C 13．D 14．B 15．B
　　16．D 17．B 18．B 19．C 20．C
　　21．B 22．A 23．D 24．A 25．D
　　26．B 27．A 28．C 29．D 30．D
　　31．B 32．A 33．D 34．A 35．B

　　二、多项选择题
　　1．BCE 2．ABC 3．BCDE 4．BCD 5．CD
　　6．ABDE 7．BCDE 8．ABC 9．ABcE 10．BDE
　　11．ABCE 12．ACE 13．ABCE 14．ABD 15．ABCD

　　三、判断题
　　1．× 2．√ 3．× 4．× 5．×
　　6．× 7．√ 8．× 9．× 10．√
　　11．√ 12．× 13．× 14．4 15．×

　　四、计算题　　1.（1）P₁=10万元 P₂=25.2-10=-15.2万元

　　（2）n=15×12=180

　　i₁=4.5％/12=0.375％

　　i₂=6.8％/12=0.57％(0.567％，0.5667％)

　　A₁=P₁[i₁(1+i₁)ⁿ]/[(1+i₁)ⁿ-1]=10000×[0.375%× (1+0.375%)¹⁸⁰]/[(1+0.375%)¹⁸⁰-1]=764.99元

　　A₂=P₂[i₂(1+i₂)ⁿ]/[(1+i₂)ⁿ-1]=152000×[0.57%× (1+0.57%)¹⁸⁰]/[(1+0.57%)¹⁸⁰-1]

　　=1352.66元（按照0.57%）

　　=1349.62元（按照0.567%）

　　=1349.31元（按照0.5667%）

　　（3）最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元（按照0.57％）

　　=6041.74元（按照0.567％）

　　=6040.86元（按照0.5667％）

　　（4）第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：

　　P₁=5万元 n=（15-3）×12=144

　　=PP₂[i₂（1+i₂）]，[（1+i₂）ⁿ-1]=5×[0.57％×（1+0.57％）¹⁴⁴]/[（1+0.57％）¹⁴⁴-1]

　　=509.94元（按照0.57％）

　　=508.98元（按照0.567％）

　　=508.89元（按照0.5667％）

　　（5）从第4年起抵押贷款月还款额为：A-=2117.65-509.94

　　=1607.71元（按照0.57％）

　　=1605.63元（按照0.567％）

　　=1605.41元（按照0.5667％）

　　2.第一种解法：

　　（I）设单位面积月最低租金为A

　　第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320万元

　　第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468万元

　　年末支出本息=Pin+P=400× 10％×2+400=480万元

　　第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

　　第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

　　第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

　　第6～50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　　（2）净现值=0时，可求得最低月租金水平：

　　0=（-200-68-8.92）×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A

　　A=86.45元/m²

　　第二种解法：

　　（1）设单位面积月最低租金为A

　　第1年：年初支出200万元；年末收入400× 8000=320万元

　　第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468万元

　　年末支出本息和Pin+P=400×10％×2+400=480万元

　　第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

　　第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

　　第5年来：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

　　第6～50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　　（2）投资的现值=收益的现值：

　　0=275.86×104+347.8×104+3228.91A+3247.47A+3199.48A+22468.06A

　　解得A=86.45元/m²

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