第九章房地产金融与项目融资

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产金融、房地产资本市场、房地产项目融资等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节房地产资本市场

　　一、房地产市场与资本市场

　　二、房地产企业的权益融资与债务融资

　　（一）权益融资

　　（二）债务融资

　　三、房地产开发贷款与土地储备贷款

　　（一）房地产开发贷款

　　1．土地购置贷款

　　2．土地开发贷款

　　3．建设贷款

　　（二）土地储备贷款

　　四、房地产抵押贷款

　　（一）个人住房抵押贷款

　　（二）商用房地产抵押贷款

　　（三）在建工程抵押贷款

　　（四）金融机构对房地产抵押物的要求

　　1．合法设定房地产抵押权

　　2．择优选择设押的房地产

　　3．合理确定抵押率

　　4．处置抵押物的渠道畅通

　　五、房地产抵押贷款二级市场

　　（一）抵押贷款二级市场的发展

　　（二）抵押贷款二级市场发展的条件

　　（三）抵押贷款支持证券的类型

　　六、房地产投资信托基金

　　（一）房地产投资信托基金的涵义

　　（二）房地产投资信托基金的分类

　　（三）房地产投资信托基金的特征

　　1．流动性好

　　2．市场价值稳定

　　3．高现金回报

　　4．有效分散投资风险

　　5．抵御通货膨胀

　　（四）房地产估价师的角色

　　第二节房地产金融风险

　　一、房地产开发贷款风险及其管理

　　（一）房地产开发贷款的风险

　　1．政策风险

　　2．市场风险

　　3．经营风险

　　4．财务风险

　　5．完工风险

　　6．抵押物估价风险

　　7．贷款保证风险

　　（二）金融机构对房地产开发贷款的风险管理

　　二、土地储备贷款风险及其管理

　　（一）土地储备贷款的风险

　　（二）土地储备贷款的风险管理

　　三、个人住房贷款风险及其管理

　　（一）个人住房贷款的风险

　　1．操作风险

　　2．信用风险

　　3．市场风险

　　4．管理风险

　　5．法律风险

　　（二）个人住房抵押贷款的风险管理

　　四、房地产投资信托基金风险及其管理

　　（一）房地产投资信托基金的风险

　　1．经营风险

　　2．市场风险

　　3．利率风险

　　（二）房地产投资信托基金的风险管理

　　1．提升专业化经营水平

　　2．提升规模经营水平

　　3．吸引机构投资者参与

　　4．制定积极稳妥的经营战略

　　5．建立优秀的管理队伍

　　第三节房地产项目融资

　　一、房地产项目融资的概念

　　（一）房地产投资项目使用资金特性

　　（二）房地产项目融资的含义

　　（三）房地产项目融资的意义

　　二、房地产项目融资方案

　　（一）融资组织形式选择．

　　（二）资金来源选择

　　（三）资本金筹措

　　（四）债务资金筹措

　　1．信贷融资

　　2．债券融资

　　（五）预售或预租

　　（六）融资方案分析

　　1．资金来源可靠性分析

　　2．融资结构分析

　　3．融资成本分析

　　4．融资风险分析

　　三、金融机构对房地产项目贷款的审查

　　（一）企业资信等级评价

　　（二）贷款项目评估

　　（三）房地产贷款担保方式评价

　　1．保证

　　2．抵押

　　3．质押

　　（四）贷款综合评价

　　考试要求

　　1．掌握房地产市场与资本市场

　　2．掌握房地产企业的权益融资与债务融资

　　3．掌握房地产开发贷款

　　4．熟悉土地储备贷款

　　5．掌握房地产抵押贷款

　　6．熟悉房地产抵押贷款二级市场

　　7．掌握房地产投资信托基金

　　8．掌握房地产金融风险

　　9．掌握房地产项目融资的概念

　　10．熟悉房地产项目融资方案

　　11．熟悉金融机构对房地产项目贷款的审查

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