第二部分 房地产开发经营与管理

　　第一章房地产投资及其风险

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范等的了解、熟悉和掌握程度。

　　第一节投资与房地产投资

　　一、投资

　　（一）投资的概念

　　（二）投资的分类

　　1．短期投资和长期投资

　　2．直接投资和间接投资

　　3．金融投资和实物投资

　　4．生产性投资和非生产性投资

　　（三）投资的特性

　　（四）投资的作用

　　1．投资是一个国家经济增长的基本推动力

　　2．投资与企业发展密切相关

　　3．投资可以促进人民生活水平的提高

　　4．投资有利于国家的社会稳定和国际交往

　　二、房地产投资

　　（一）房地产投资及其目的

　　1．房地产投资的概念

　　2．房地产投资的目的

　　（二）房地产投资的特点

　　1．区位选择异常重要

　　2．适于进行长期投资

　　3．需要适时的更新改造投资

　　4．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

　　5．变现性差

　　6．易受政策影响

　　7．依赖专业管理

　　8．存在效益外溢和转移

　　（三）房地产投资的物业类型

　　1．居住物业

　　2．商业物业

　　3．工业物业

　　4．酒店与休闲娱乐设施

　　5．特殊物业

　　第二节房地产投资的形式与利弊

　　一、房地产直接投资

　　（一）房地产开发投资

　　（二）房地产置业投资

　　二、房地产间接投资

　　（一）投资房地产企业骨片或债券

　　（二）投资房地产投资信托基金

　　（三）购买住房抵押支持证券

　　三、房地产投资的利弊

　　（一）房地产投资之利

　　1．相对较高的收益水平

　　2．易于获得金融机构的支持

　　3．能抵消通货膨胀的影响

　　4．提高投资者的资信等级

　　（二）房地产投资之弊

　　1．投资数额巨大

　　2．投资回收周期较长

　　3．需要专门的知识和经验

　　第三节房地产投资的风险

　　一、房地产投资风险的概念

　　（一）风险的定义

　　（二）风险分析的目的

　　二、房地产投资的系统风险

　　（一）通货膨胀风险

　　（二）市场供求风险

　　（三）周期风险

　　（四）变现风险

　　（五）利率风险

　　（六）政策风险

　　（七）政治风险

　　（八）或然损失风险

　　三、房地产投资的个别风险

　　（一）收益现金流风险

　　（二）未来运营费用风险

　　（三）资本价值风险

　　（四）比较风险

　　（五）时间风险

　　（六）持有期风险

　　四、风险对房地产投资决策的影响

　　第四节风险与投资组合

　　一、投资组合理论

　　二、资本资产定价模型

　　考试要求

　　1．了解投资的概念、分类、特性和作用

　　2．掌握房地产投资及其目的、特点、和房地产投资的物业类型

　　3．掌握房地产直接投资

　　4．掌握房地产间接投资

　　5．熟悉房地产投资的利弊

　　6．掌握房地产投资的风险

　　7．了解风险与投资组合

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