正在备考一级建造师考试的同学,还在苦恼如何学?建设工程教育网整理了一级建造师《建设工程法规及相关知识》知识点,快来拿些小本本一起来学习吧!
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知识点4:抵押权
【考频指数】★★★
【考点精讲】
一、抵押物
抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有,将该财产作为债权的担保。此保证仅限于债权人的不动产。例如商业贷款购房活动中,贷款人需要将房产证明交由银行保管,贷款付清后,方可取回房产证明。
1.抵押可以处分的财产有:
(1)建筑物和其他土地附着物;
(2)建设用地使用权;
(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;
(4)生产设备、原材料、半成品、产品;
(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(6)交通运输工具;
(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
2.不得抵押的财产有:
(1)土地所有权;
(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权;
(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产;
(5)依法被查封、扣押、监管的财产。
3.如用以下财产作为抵押物,则需要办理抵押登记,登记权利自登记时成立。
(1)建筑物和其他土地附着物;
(2)建设用地使用权;
(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;
(4)正在建造的建筑物。
当事人以下列财产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人:
(1)生产设备、原材料、半成品、产品;
(2)交通运输工具;
(3)正在建造的船舶、航空器。
二、抵押权的实现
财产抵押应办理抵押登记,抵押权自登记时设立。若债务人无力偿还债务,抵押物变现后,那么超出其保证价值的部分归债权人所有,不足的由债务人清偿。
同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:
1.抵押合同以登记生效的,按抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。
2.抵押合同自签订之日起生效的,如果抵押物未登记的,按照合同生效的先后顺序清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
【例题】甲施工企业将自有的一套设备抵押给了乙银行,并于2014年5月1日签订了抵押合同。2014年6月10日甲施工企业又将该设备抵押给了丙银行,当日签了抵押合同且办理了抵押登记。2015年6月10日,两个抵押借款都已经到期,而甲施工企业均无力还款,现两家银行均申请法院拍卖该设备,以下拍卖所得价款还款顺序合法的是( )。
A.先偿还乙银行,后偿还丙银行
B.先偿还丙银行,后偿还乙银行
C.只偿还乙银行
D.只偿还丙银行
【答案】B
【解析】本题考查的是抵押权。抵押物多次抵押的,按下列顺序偿还:(1)已登记的,按登记先后顺序;顺序相同,按比例清偿;(2)未登记的,按合同生效先后顺序;顺序相同,按比例清偿;(3)已登记的先于未登记清偿。
【例题】以正在建造的建筑物抵押的,抵押权自( )时设立。
A.抵押合同订立
B.抵押物登记
C.抵押物交付
D.建筑物竣工后交付
【答案】B
【解析】本题考查的是抵押权。《物权法》第187条规定:以正在建造的建筑物抵押的,“应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。故B为正确选项。
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