房地产经纪人复习要点：房地产投资动态盈利指标
2016-01-15 08:56 来源于网络
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（一）财务净现值财务净现值（NPV），是指按行业的基准收益率或设定的目标收益率矗，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。
基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。
（二）动态投资回收期动态投资回收期（Pb），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计算公式为：NP V-∑（CI- 00）。（l+i.）1一O时，对应的年份P即为动态投资回收期。
动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：
Pb—[累计净现金流量现值开始出现正值期数（当期）一1]+[上期累计净现金流量现值的绝对值／当期净现金流量现值]在项目财务评价中，动态投资回收期（只）与基准回收期（P.）相比较，如果Pb≤_P.，则开发项目在财务上就是可以接受的。
动态投资回收期指标一般用于评价出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。
（三）财务内部收益率财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期（即项目的开发或经营周期）内，各年净现金流量现值（折现到开发投资活动起始点）累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
财务内部收益率的经济含义是，在项目寿命期内，项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如果为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零的正值和负值各一个，。
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率i.比较，当IRR>i.时，则认为项目在财务上是可以接受的。如IRR<i.，则项日不可接受。财务净现值函数NPV（i）：当投资项目的现金流量具有一个收益率i时，当i< IRR时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i>IRR时，对于所有的i值，NPV都是负值。
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