第九章 房地产金融与项目融资

　　考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产资本市场及各种融资方式的了解、熟悉和掌握程度。

　　考试内容

　　第一节 房地产资本市场

　　一、房地产市场与资本市场

　　二、房地产权益融资

　　（一）房地产权益融资的特点

　　（二）中国房地产权益融资需求

　　（三）房地产权益融资的新发展

　　三、房地产债务融资

　　（一）债务融资的特点

　　（二）债务融资的类型结构

　　1．银行信贷

　　2．商业信用

　　3．企业债券

　　4．租赁融资

　　（三）房地产债务融资来源

　　第二节 公开资本市场融资

　　一、证券市场概述

　　（一）证券市场的分类

　　1．证券发行市场和证券交易市场

　　2．股票市场和债券市场

　　（二）证券市场的构成要素

　　1．证券市场参与者

　　2．证券市场交易工具

　　3．证券交易场所

　　（三）证券市场的功能

　　1．筹资功能

　　2．定价功能

　　3．资本配置功能

　　（四）我国证券市场及发展概况

　　二、房地产企业公开资本市场融资方式

　　（一）股票市场融资

　　1．首次公开发行

　　2．配股和增发

　　（二）债券市场融资

　　1．公司债券

　　2．可转换债券

　　3．分离交易的可转公司债券

　　三、公开资本市场融资中的定价问题

　　（一）企业或资产估值模型

　　（二）股票发行价格定价

　　第三节 银行信贷融资

　　一、房地产开发贷款

　　（一）房地产开发贷款的种类

　　1．地产开发贷款

　　2．房产开发贷款

　　（二）房地产开发贷款的风险

　　1．政策风险

　　2．市场风险

　　3．经营风险

　　4．财务风险

　　5．完工风险

　　6．抵押物估价风险

　　7．贷款保证风险

　　（三）房地产开发贷款的风险管理

　　二、土地储备贷款

　　（一）土地储备贷款的发放

　　（二）土地储备贷款的风险

　　（三）土地储备贷款的风险管理

　　三、房地产抵押贷款

　　（一）房地产抵押贷款的概念与发展现状

　　（二）房地产抵押贷款的种类

　　1．个人住房抵押贷款

　　2．商用房地产抵押贷款

　　3．在建工程抵押贷款

　　（三）个人住房贷款的风险

　　1．操作风险

　　2．信用风险

　　3．市场风险

　　4．管理风险

　　5．法律风险

　　（四）金融机构对房地产抵押物的要求

　　1．合法设定房地产抵押权

　　2．择优选择设押的房地产

　　3．合理确定抵押率

　　4．处置抵押物的渠道畅通

　　（五）个人住房抵押贷款的风险管理

　　四、抵押贷款二级市场

　　（一）抵押贷款二级市场的发展

　　（二）抵押贷款二级市场发展的条件

　　（三）抵押贷款支持证券的类型

　　第四节 房地产投资信托基金

　　一、房地产投资信托基金概述

　　（一）房地产投资信托基金的概念

　　（二）房地产投资信托基金的概念

　　1．提供了收益较高的投资工具

　　2．提高了房地产投资的流动性

　　3．为投资者有效规避风险

　　4．给房地产企业提供了直接融资渠道

　　（三）房地产投资信托基金的特征

　　1．流动性好

　　2．市场价值稳定

　　3．高现金回报

　　4．有效分散投资风险

　　5．抵御通货膨胀

　　（四）房地产投资信托基金发展概况

　　二、房地产投资信托资金分类与组织形式和结构

　　（一）房地产投资信托基金的分类

　　（二）房地产投资信托基金的组织形式

　　（三）房地产投资信托基金的组织结构

　　（四）估价在房地产投资信托基金中的作用

　　三、房地产投资信托资金发行流程

　　四、房地产投资信托资金风险及其管理

　　（一）房地产投资信托基金的风险

　　1．经营风险

　　2．市场风险

　　3．利率风险

　　（二）房地产投资信托基金的风险管理

　　1．提升专业化经营水平

　　2．提升规模经营水平

　　3．吸引机构投资者参与

　　4．制定积极稳妥的经营战略

　　5．建立优秀的管理队伍

　　第五节 房地产项目融资

　　一、房地产项目融资的概念

　　（一）房地产投资项目使用资金特性

　　（二）房地产项目融资的含义

　　（三）房地产项目融资的意义

　　二、房地产项目融资方案

　　（一）融资组织形式选择

　　（二）资金来源选择

　　（三）资本金筹措

　　（四）债务资金筹措

　　1．信贷融资

　　2．债券融资

　　（五）预售或预租

　　（六）融资方案分析

　　1．资金来源可靠性分析

　　2．融资结构分析

　　3．融资成本分析

　　4．融资风险分析

　　三、金融机构对房地产项目贷款的审查

　　（一）企业资信等级评价

　　（二）贷款项目评估

　　（三）房地产贷款担保方式评价

　　1．保证

　　2．抵押

　　3．质押

　　（四）贷款综合评价

　　考试要求

　　1．了解房地产市场与资本市场；

　　2．熟悉房地产权益融资与债务融资；

　　3．了解证券市场的分类、构成要素、功能，及我国证券市场及发展概况；

　　4．熟悉房地产企业公开资本市场融资方式；

　　5．熟悉公开资本市场融资中的定价问题；

　　6．掌握房地产开发贷款的种类；

　　7．了解房地产开发贷款的风险及其管理；

　　8．熟悉土地储备贷款；

　　9．掌握房地产抵押的概念与发展现状；

　　10．掌握房地产抵押贷款的各类；

　　11．了解个人住房贷款的风险；

　　12．熟悉金融机构对房地产抵押物的要求；

　　13．了解个人住房抵押贷款的风险管理；

　　14．了解抵押贷款二级市场；

　　15．掌握房地产投资信托基金的概念、功能、特征及发展概况；

　　16．了解房地产投资信托资金分类与组织形式和结构；

　　17．了解房地产投资信托资金发行流程；

　　18．了解房地产投资信托资金风险及其管理；

　　19．掌握房地产项目融资的概念；

　　20．熟悉房地产项目融资方案；

　　21．熟悉金融机构对项目贷款的审查。

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