房地产经纪人考试指导(7)
2010-09-10 09:00 来源于网络
☆☆☆☆考点39:
影响房地产需求量的因素,或者 对某种房地产的需求量是由许多因素共同决定的,其中主要有:
1.该种房地产的价格水平。一般来说,某种房地产的价格上升,对其需求就会减少;价格下降,对其需求就会增加,但也有比较重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。
2.消费者的收入水平。
3.相关房地产的价格水平。
4.消费者的偏好。
5.消费者对未来的预期
☆☆☆考点40:
对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的,其中主要有:
1.该种房地产的价格水平。
2.该种房地产的开发成本。
3.该种房地产的开发技术水平。
4.开发商对未来的预期。
它们对房地产供给量的影响分别如下:
1.该种房地产的价格水平。一般来说,某种房地产的价格越高,开发该种房地产就越有利可图,开发商愿意开发的数量就会越多;相反,开发商愿意开发的数量就会越少。
2.该种房地产的开发成本。在某种房地产自身的价格保持不变的情况下,开发成本上升会减少开发利润,从而会使该种房地产的供给减少;相反,会使该种房地产的供给增加。
3.该种房地产的开发技术水平。在一般情况下,开发技术水平的提高可以降低开发成本,增加开发利润,开发商就会开发更多数量的房地产。
4.开发商对未来的预期。如果开发商对未来的预期看好,如开发商预期该种房地产的价格会上涨,则在制定投资开发计划时会增加开发量,从而会使未来的供给增加,同时会把现在开发的房地产留着不卖,待价而沽,从而会减少该种房地产的现期供给;如果开发商对未来的预期是悲观的,其结果会相反。
☆考点41:
现金流量是指一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。从房地产投资项目经济评价的角度来看,现金流量是指由于房地产投资项目实施而引起的资金收支的改变量。
现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。
现金流入通常表示为正现金流量,现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点上的正现金流量与负现金流量的代数和,即:
净现金流量=现金流入量-现金流出量
☆考点42:
房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。
在下图(a)中,横轴表示需求数量,纵轴表示价格。由于价格下降导致需求增加,因此需求曲线向右下方倾斜。如果考虑影响需求量的其他因素,则需求量不再是沿着需求曲线上下移动,而是整个需求曲线发生位移。
如下图(b),以D0为基础,在影响房地产需求的其他因素不变的前提下,如果消费者的收入水平提高,整个需求曲线将由D0向右位移到D1;如果消费者的收入水平下降,整个需求曲线将由D0向左位移到D2。
☆考点43:
是指房地产开发商和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。
▲形成供给有两个条件:一是开发商或拥有者愿意供给,二是开发商或拥有者有能力供给。
☆☆☆考点44:
为直观地反映现金流量与时间的关系,便于分析和计算,通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来,该图即是现金流量图。
现金流量图的习惯表示方法是:
1.用一水平线表示时间,将该水平线划分为长短相同的间隔,每一间隔代表一个时间单位,即计息周期,它可以是年、半年、季、月等,通常为年;
2.划分了时间间隔后的水平线,表示一个从0开始到n结束的时间序列,在该线的左端,以0表示时间序列的起点,同时它也是第一个计息周期的起始点,依次向右延伸,从1到n 分别代表各计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点。
3.用带箭头的垂直线段代表现金流量,箭头向上表示现金流入,箭头向下表示现金流出,以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小,即现金流量越大,垂直线越长。
综上所述,把握现金流量图应把握下列几点:
1.时间段的总长度:时间段从何时开始至何时结束。
2.时间段的指向:时间的推移是自右向左,即右边为过去,左边为未来。
3.时间段的划分:根据实际需要,按年、半年、季、月等,对时间段进行划分。
4.现金流量在时间段上发生的具体时点。
5.现金流量在该时点上发生的具体数额。
6.现金流量图上的垂直箭头,向上者表示正现金流量,向下者表示负现金流量。
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