房地产经纪人考试指导(5)
2010-09-10 09:00 来源于网络
☆考点24:
成交价格简称成交价,是交易双方实际达成交易的价格。
理解成交价格,还应对其形成机制,即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解:
1.卖价是站在卖者的角度,指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。
2.买价是站在买者的角度,指买者购买房地产时所愿意支付的价格。
3.卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。
市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
理论价格是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合,围绕着理论价格上下波动,不会偏离太远。但在投机心态驱使和非理性预期下,产生许多虚假需求,可能使市场价格脱离理论价格,如在泡沫经济下形成的畸高价格
☆考点25:
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息的情况下,不仅本金要计算利息,利息也要计算利息,即通常所说的“利滚利”。
复利的本利和计算公式为:F=P(1+i)n
复利的总利息计算公式为:I=P[(l+i)n-1]
☆考点26:
单利与复利的换算(单利与复利的可比性);
在本金相等、计息的周期数相同时,如果利率相同,则通常情况下(计息的周期数大于1)单利计息的利息少,复利计息的利息多;如果要使单利计息与复利计息两不吃亏,则两者的利率应有所不同,其中单利的利率应高一些,复利的利率应低一些。
由于通常情况下单利存款(定期)在存款期间不能随意提取,流动性相对较差,因此,为支付流动性补偿,实际上的单利利率还应比上述计算出的单利利率高一些。
弄清了单利与复利的关系后,可知单利与复利并没有实质上的区别,只是表达方式上的不同而已。利息计算本质上都是复利(否则可在每一计息周期结束时将本利一起取出后再存入),采取单利方式只是为了实际计算上的方便。
☆考点27:
以一年为计息基础,名义利率等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积。它是采用单利的计算方法,把各种不同计息期的利率换算为一年为计息期的利率。名义利率是指在一个度量期内结转多次利息的利率。名义利率下的本利和计算公式为:
F=P(1+r/m)n×m
式中 F—第 n 期期末的本利和;P—本金;r—名义年利率;m—计息m次;n—计算期。
☆☆☆☆☆考点28:
名义利率与实际利率的换算;
名义利率与实际利率的关系,可以通过下列公式换算:i=(1+r/m)m-1
式中 i—实际利率;r—名义利率;m—计息m次。
☆☆考点29:
现值+复利利息=将来值
☆☆考点30:
资金时间价值换算中的假设条件;
1.资金时间价值换算中采用的是复利。
2.利率的时间单位与计息周期一致,为年。
3.本年的年末为下一后的年初。
4.现值P是在当前年度开始时发生的。
5.将来值F是在当前以后的第n年年末发生的。
6.年金A是在每年年末发生的。
7.第一个等差额G和增长率s是在第二年年末发生的。
☆考点31:
现值与将来值换算:F=P(1+i) n 式中的(1+i)n称为“一次支付终值系数”,通常用(F/P,i,n)来表示。
☆考点32:
原始价值简称原值、原价,也称历史成本、原始购置成本,是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。
账面价值又称账面净值、折余价值,是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。
原始价值是始终不变的;账面价值是随时间的推移而减少的。市场价值是随着时间的推移而变化的,有时高,有时低。市场价值很少等于账面价值。房地产由于具有保值增值性,通常虽然经过了若干年的使用,但其市场价值有时还比过去的购置价格高出很多。
☆考点33:
从政府对价格管制或干预的程度来看,价格有市场调节价、政府指导价和政府定价。
市场调节价是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。
政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。
政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格。如在城镇住房制度改革中,出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。
相关资讯