房地产经纪人复习:正确认识房地产业和房地产市场
2010-09-09 15:33 来源于网络
在当前国民经济深幅向下调整、且尚未见底的情况下，中央陆续出台了一系列提振经济的措施，并拟推出10大产业的振兴规划。此时认真分析导致本轮调整的诸多原因，对症下药，选准扩大内需的关键领域意义重大。我们以为，今天乃至未来相当长的一个时期，房地产业都将是我国扩大内需乃至促进消费的关键领域和关键环节。
本轮国民经济深幅调整不能统统归因于次贷危机引发的全球性衰退
2008年的国民经济增长速度较之2007年大幅下降了近4个百分点，显然，本轮深幅调整不能统统归因于次贷危机引发的全球性衰退。据目前不完整的统计数据估计，外部需求下降大约导致2008年GDP增速下降2.5个百分点；房地产投资下降导致增速下降约1个百分点。外部需求下降与房地产市场进入衰退，是导致增速回落的两个独立的源头。连续5个季度的房地产交易量下降，外需因素影响很小，在时间上也远远早于国际金融危机对我国实体经济产生影响的时间。可见，导致国内房地产市场衰退的原因是独立的，应该予以认真研究总结。
房地产业是我国扩大内需乃至消费增长的重要龙头
房地产业的重要性在于其产业关联的普遍性。房地产开发投资对GDP的贡献率（综合直接贡献率和间接贡献率），由1998年的15%上升到2007年的27%，平均达到了21.7%.这一方面表明房地产业是推动国民经济过去10年增长的重要引擎，另一方面表明房地产市场的发展带动了众多行业的繁荣。不仅由投入产出联系带动了钢材、水泥等制造业以及建筑业的增长，也通过家居空间的改善拉动了装修装饰、汽车、家电、家具等领域的消费显著升级。将其称为我国扩大内需乃至消费增长的龙头，毫不为过。因此，我们认为，在外部需求短期难以恢复的情况下，房地产市场的底部将决定本轮经济调整的底部。
应该特别说明的是，我国的房地产市场与美欧房地产市场情况截然不同。 引发美国次贷危机的症结性原因，是在一个已经基本饱和的市场上，政府和国会希望“通过向没有购买力的家庭提供体面住房，并通过金融衍生工具系统予以资助来提振经济”所导致的。实际上，在这个过程中，金融衍生工具系统只是放大这场危机的一个技术性原因。
我国的情况截然不同，我国尚处于人口城市化“高峰进程”中，房地产市场会在较长时期保持很高的、有支付能力的需求强度（即使在当前，也有大量持币伺机待购者，只不过在等待“底部到来的明确信号”）。只要政策得当，我国房地产市场注定会先于其他国家、也先于国内其他行业启动，恢复高增长并带动国民经济复苏，并注定持续作为未来数十年中的主要增长引擎，带动国民经济增长。因此，房地产业被定位为“重要的支柱产业”，是必然选择，绝不是权宜之计。
坚持房地产市场化改革方向，“不动摇、不懈怠、不折腾”
改革开放30年，我们坚持市场化方向，使各种商品供给从短缺转为富余，城乡人均住房水平也提高了几倍。只要我们坚持房地产市场化方向 “不动摇、不懈怠、不折腾”，住房问题最终将不再是问题。当前重要的是，人们要正确看待和认识市场规律和市场现象。
第一，正确认识住房价格。在一个供不应求的市场环境下，市场价格作为一个“出清”价格，注定会远高于所谓“成本+平均利润”，也肯定会高于大多数具有购买意愿者的出价水平，否则市场怎么实现分配功能呢·试想一下，如果我们人为地将住房价格固定在“成本+平均利润”水平，或者按中等收入家庭可支付能力确定一个计划价格，那么，住房供给注定萎缩，住房需求注定放大，于是住房肯定将回归为一个极度短缺的产品，产品的分配只能靠排队、摇号、甚至行政分配来解决，这也就不能算是市场了。
第二，正确认识投资以及投机需求。首先是投资需求，没有投资者就不会有租赁市场上房屋的供给者；要鼓励租赁市场发展，投资需求是不能加以遏止的。其次是投机需求，任何市场（汇率市场、股票市场以及形形色色大宗商品期货市场）均不能排斥和排除投机现象。投机者意图就是“低吸高抛”，客观效果恰恰可以在市场萧条时增加需求，在市场高涨时增加供给。当前我国低迷的房地产市场恰恰需要这些投机者涌现。
第三，明确住房保障的范围，不反复，给市场供求双方以明确、稳定的预期，消除观望和不合理的期待。
不宜把“住房保障”泛化为普遍的“社会福利”。保障的本质含义是救助。住房保障，是全社会对其成员中“无力参与市场竞争者以及竞争中的失败者”进行的居所救助，避免其流离失所。因此廉租房制度需要尽快建立与完善。住房保障是社会保障体系的一个组成部分，因而与社会保障一样，不应将之泛化为一种普遍化的、多数人分享的福利。
回想一下亚洲金融危机之后的1998年，恰恰是我们正确地取消福利分房制度，使人们清楚地认识到必须丢掉“福利”幻想，“好的居住条件要靠自己的努力、汗水去创造”，既带来房地产市场蓬勃发展，也拉动了国民经济内部需求。
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