自从之前鹤岗“两三万”便可买房子被曝光后，房产似乎有了一丝白菜价的意味，根据最新发布的全国城市住宅房价数据来看，四五线城市的房价持续走低，“白菜价”的房子越来越多。房地产行业几乎与每个人息息相关，今天我们就和房地产估价师考试考生一起来学习一些房地产的知识。

根据国家统计局《三次产业划分规定（2018）》，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。而与之紧密相关的建筑业是物质生产部门，属于第二产业。

房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

物质形态包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。比如住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等出租的权利。

法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、地役权、居住权等。

房产价格的影响因素很多，主要分为两类：自身因素和外部因素。

自身因素包括：实物、权益和区位；建筑物实物因素（结构、设备装修、新旧程度）；土地实物因素。自身因素在不同房产上会有比较大的差异。比如是不是学区房，房屋建筑的年代差异，建筑内设备的质量和新旧程度等等。

外部因素：政策制度、人口、经济、社会、国际、心理、其他。外部因素确定的是一个地区房产价格的趋势，比如一个经济下行的城市、人口净流出的城市，房产价格很难上涨，大概率会跟随城市经济发展趋势下跌。

在进行房地产评估时，房地产区位是一个重要因素，不同种类的房产受到的影响也不同。不同房地产形式，对于地租的支付能力是不同的，一般来说中心商务区的地租支付能力最强，其对应的租金也最贵，农业最便宜。

在判定一个因素是否属于区位因素时，可以把实际上不可移动的房地产想象成动产那样是可以移动的，然后假设移动它。房地产移动之后会发生变化的因素－朝向、楼层、景观，就属于区位因素；反之，如果房地产移动之后不会发生变化的因素，比如建筑结构、户型、房龄，就不属于区位因素。

我国的经济很大程度上依赖于房地产，买房也是多数人必选之路，所以学习房产知识是十分有必要的，更多房产知识欢迎大家来房地产估价师辅导的课程中一起学习。

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