评估房地产的内在价值主要涉及几个关键步骤和考虑因素，这包括但不限于位置、物业状况、市场条件、潜在收益以及成本等。下面简要介绍几种常见的评估方法：

1.市场比较法：这是最常用的方法之一，通过对比类似物业（即在同一地区具有相似特征如大小、年龄、用途的房产）最近的销售价格来估算目标物业的价值。这种方法基于市场供需关系，认为在相同条件下，买家愿意为类似的资产支付相近的价格。

2.收益资本化法：对于投资性房地产而言，此方法特别适用。它通过计算预期未来收益（如租金收入减去运营成本后的净现金流）并将其折现到现在来确定物业的价值。这里的重点是预测准确的现金流和选择合适的折现率。

3.成本逼近法：该方法主要用于新建或改建项目中。首先估算重建同样品质及功能的新建筑所需的成本，然后加上土地价值，并考虑折旧因素（物理损耗、功能过时等），从而得出整个物业的价值。

4.折现现金流分析(DCF)：这是一种更为复杂的财务评估技术，适用于大型商业房地产项目。它不仅考虑了预期的现金流入和流出，还综合考量了时间价值、风险等因素，通过将未来的净现金流折算成现值来计算物业的整体价值。

5.剩余法（或假设开发法）：当评估待开发土地或者处于建设阶段的项目时使用此方法。它基于这样一个理念：地块的价值等于其开发完成后的市值减去所有开发成本和开发商预期利润后剩余的部分。

综上所述，房地产内在价值的评估是一个综合性的过程，需要根据具体情况选择合适的方法组合，并结合专业判断来进行。在实际操作中，通常会采用多种方法相互验证以提高评估结果的准确性。