收益法评估房产价值的主要目的是通过预测该房产未来能够产生的经济利益，来确定其当前的价值。这种方法特别适用于那些能够产生稳定收入的物业，比如出租公寓、商铺等。在采用收益法进行房产估值时，关键因素包括：

1.预期收益：这是指预计从房产中获得的净收入，即租金收入减去运营成本后的金额。准确预测未来的租金水平和可能的成本是至关重要的。

2.资本化率（Cap Rate）：资本化率用于将预期的第一年净营业收入转换为价值。它反映了投资者对风险的态度以及市场状况。通常情况下，风险较高的投资会有更高的资本化率。

3.收益期限：即预计该房产能持续产生收益的时间长度。对于永久产权的物业来说，可以假设无限期；而对于有固定使用年限的土地或建筑物，则需考虑其剩余使用寿命。

4.成本与费用：包括维修保养成本、管理费、保险费、税费等所有维持运营所必需支出的成本和费用。这些都会影响到最终可获得的实际净收益。

5.市场条件：市场供需关系、利率水平、经济增长预期等因素也会影响房产的价值评估，因为它们会影响到投资者对未来收益的预期及资本化率的选择。

综上所述，在使用收益法对房产进行估值时，需要综合考虑上述各因素，并根据具体情况做出合理估计。