市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一，它基于“替代原则”，即买家愿意支付的价格不会明显高于购买具有相同效用的替代物业所需的价格。这种方法通过分析类似物业在近期内的交易价格来确定目标物业的价值。以下是应用市场比较法进行房产估价的具体步骤：

1.确定评估对象：首先要明确需要评估的是哪一宗房地产，包括其位置、面积、用途等基本信息。

2.搜集可比实例：寻找与待估价物业地理位置接近、类型相同或相似、交易时间较近（一般为最近一年内）的成交案例作为比较样本。这些案例应当具有足够的数量以确保分析的有效性。

3.分析调整因素：对每个可比实例进行详细分析，识别可能影响价格的因素，并根据待估价物业的情况做出相应的调整。常见的调整项目包括但不限于：

- 位置差异（如楼层、朝向等）

- 物业面积和结构

- 装修状况及设施配备

- 市场条件变化

4.计算调整后价格：根据上述分析结果，对每个可比实例的成交价进行适当调整，以反映如果该物业与待估价对象完全相同的情况下其预期售价。

5.确定最终评估值：将所有经过调整后的可比实例价格综合考虑，采用平均数、中位数或加权平均等方法得出目标房地产的市场价值估计。有时也可能需要结合专家意见来确定一个合理的估值区间。

6.编写报告：最后，应编制一份详细的估价报告，记录整个评估过程中的所有步骤和依据，以及最终的估价结论。

通过以上流程，市场比较法能够较为准确地反映当前市场上同类型物业的价格水平，为买卖双方提供决策参考。