在商业地产估价中，收益法是一种非常重要的评估方法。它主要基于一个基本原理，即房地产的价值来源于其预期产生的未来净收入。具体来说，收益法通过预测待估房产在未来一定时期的预期收益，并将这些未来的收益折现到现在的时间点来确定其当前价值。

应用收益法进行商业地产估价时，通常需要遵循以下几个步骤：

1.确定收益期：首先需要明确评估的期限，即预计该物业能够产生收入的时间长度。这可以是有限年期也可以是无限期，取决于物业的具体情况和市场环境。

2.预测净运营收入（NOI）：这是指从物业中获得的所有预期收入减去必要的经营费用后的金额。需要考虑的因素包括租金水平、出租率、物业管理费等可能影响到收入的各项因素，以及维修保养成本、税费等支出项目。

3.选择合适的折现率或资本化率：这一步骤是为了将未来的净收益转换成当前的价值。折现率反映了投资者要求的回报率，而资本化率则用于直接资本化法中，它考虑了市场风险等因素。

4.计算物业价值：

- 如果采用折现现金流分析（DCF），则是根据预测的每年NOI和选定的折现率来计算出未来收益流在评估时点的价值总和。

- 若使用直接资本化法则更为简便，只需将第一年的净运营收入除以适当的资本化率即可得到物业价值。

5.敏感性分析：为了更好地理解和解释结果，通常还需要对某些关键假设（如租金增长率、空置率等）进行敏感性测试，评估这些变量变化时对最终估值的影响程度。

通过上述步骤，可以较为准确地运用收益法来估算商业地产的价值。不过值得注意的是，在实际操作过程中还需结合当地市场情况和政策环境等因素综合考量。