在企业并购过程中，房产评估是一个非常重要的环节。房产作为企业的主要资产之一，其价值评估直接影响到整体交易的价格和结构设计。关键的评估因素包括：

1.位置：地理位置是决定房产价值的重要因素之一。好的地段往往意味着更高的商业价值和发展潜力。

2.使用性质与规划限制：不同用途（如住宅、商业或工业）的土地使用权及其上建筑物的价值差异很大，同时需要考虑当地城市规划对土地使用的限制条件。

3.建筑面积及结构状况：建筑面积大小直接影响到房产的使用效率和潜在收益。此外，建筑的结构安全性和维护情况也是评估的重要内容。

4.市场行情：房地产市场的供需关系、价格走势等都会影响到房产的实际价值。并购时应关注当前市场状况以及未来趋势预测。

5.法律权属清晰度：确保所购入的物业没有产权纠纷，且所有相关手续齐全合法，避免因法律问题导致投资风险增加。

6.税费成本：涉及房地产交易的各种税费（如契税、增值税等）也是评估房产价值时不可忽视的因素之一。

7.租约情况：如果该房产已经出租，则需要考虑现有租赁合同的条款及其对房产未来收益的影响。

8.维修与改造需求：评估过程中还需关注房产是否需要进行必要的维修或改扩建工作，这将直接影响到并购后的投资成本和预期回报率。

以上这些因素都需要综合考量，以确保在企业并购中准确地评估出房产的真实价值。