自营型房产净收益测算涉及到多个关键指标，这些指标对于评估一个房地产项目的投资价值至关重要。以下是几个主要的关键指标：

1.毛租金收入（Gross Rental Income）: 这是指物业出租所获得的全部租金收入，在进行净收益测定时这是最基本的出发点。

2.空置率 (Vacancy Rate)：指在某一时期内，未被租赁出去的空间占总可租用面积的比例。高空置率会直接影响到实际收到的租金总额。

3.运营费用（Operating Expenses）: 包括物业管理费、维修保养成本、保险费用、税费等日常维持物业运作所需支出的所有费用。

4.资本化率 (Capitalization Rate, Cap Rate)：用于将预期未来收益转换为当前价值的比例，反映了投资者对风险和回报的要求。通过毛租金收入减去运营费用后得到的净营业收入除以资本化率可以估算出物业的价值。

5.净经营收入（Net Operating Income, NOI）: 从毛租金收入中扣除空置损失及各项运营成本后的余额，是衡量物业盈利能力的重要指标。

6.折旧与摊销 (Depreciation and Amortization)：虽然在计算净收益时通常不直接考虑折旧和摊销，但它们对税收影响较大，间接影响到最终的净利润水平。

7.贷款利息（Interest Expense）: 如果项目资金部分来源于贷款，则需要计入贷款产生的利息成本。

8.税收 (Taxes)：包括但不限于所得税、财产税等。不同地区可能有不同的税收政策，需根据具体情况进行调整。

以上这些指标共同构成了自营型房产净收益测算的基础框架，在实际操作中还需要结合市场情况和项目特点灵活运用。