2014年房估经营与管理每日一练12.17
建设工程教育网
2013-12-17
普通
某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9．6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？
（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？
【正确答案】：已知：年金a=2000元，计息周期数n=12×20=240个月，计息周期的利率i=6%/12=0．5%，资本化率R=9．6%，最低首付款比例为30%
（1）第一步，计算申请的贷款总额
P=2000/0．5%[1-（1+0．5%）-240]=279161．54（元）
（2）求出售原有住房时间，住房市场价值V=A×12／R=2000×12／9．6％=25万元
设剩余M个月需要偿还25万元，则有：
有：（1+0．5％）M=2．667
M=log2．667/（1+0．5％）=196．66个月
240-196=44个月
在还款44个月之后出售住房。
【该题针对"复利系数的应用"知识点进行考核】
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