2015年房地产估价师《经营与管理》每日一练（5.7）

　　【正确答案】解法一：

　　购买商铺总投资：38000×80=3040000（元）

　　购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：

　　3040000×30%=912000（元）

　　购买商铺的贷款额（P）：

　　3040000×70%=2128000（元）

　　抵押贷款年还本付息额：

　　i=2%+5.31%=7.31%，n=10年

　　A=p×i（1+i）n/[（1+i）n-1]

　　=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]

　　=307335.47（元）

　　净经营收入（利用现金回报率）：

　　（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%

　　所以：净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47（元）

　　毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%

　　则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）

　　最低月租金单价=毛租金收入／（可出租面积×12个月）=531380.63／（80×12）=553.52（元／㎡/月）

　　解法二：

　　（1）购买总价：3.8×80=304（万元）

　　（2）自有资金：304×30%=91.2（万元）

　　（3）抵押贷款年等额偿还额：

　　抵押贷款总额：304×70%=212.8（万元）

　　已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%

　　则：A=P×i（1+i）n／[（1+i）n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10／[（1+7.31%）10-1]=307335.47（元）

　　（4）设月租金单价为Y元／（㎡/月）

　　年租金：80×12Y=960Y

　　年税前现金流：960Y-960Y×25%-307335.47

　　则：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%

　　则：Y=553.52（元／㎡）