某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竟买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。

『正确答案』

本题考查的是投资价值。

理由包括：

1.本次评估的价值为投资价值（拍卖应价）；（3分）

2.投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值；（3分）

3.不同投资者在开发建设成本、经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。（4分）

见：《理论》教材P98，投资价值，指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度来衡量的价值。是某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。投资价值，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用成本方面的优势不同、纳税状况不同、对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

（说明：若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据、及估价师经验不同，均不给分）