甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元／㎡、300元／㎡和350元／㎡，然后根据最高最佳利用原则选取350元／㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。

【问题】上述估价工作中有哪些错误或不当之处。

『正确答案』本题考查的是商业房地产估价的常用方法。

1.乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地查勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。

2.租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元／㎡，不正确；

应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。

3.计算有效毛收入时没有考虑空置率；

4.选用银行贷款利率为折现率。

收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行贷款利率。