2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟题（二）

建设工程教育网整理 2013-12-24

普通

　　12、资本化率是房地产（　）的净收益与其价值或价格的百分比。
　　A．估价时点
　　B．未来第一年
　　C．收益期内的算术平均数
　　D．收益期内的中位数
　　【正确答案】B
　　【建设工程教育网答案解析】资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。参见教材P253.
　　13、在有活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、在购置时应由（　）和可直接归属于该土地的其他支出构成。
　　A．房地产开发商缴纳的税费
　　B．土地出让方缴纳的税费
　　C．政府管理部门缴纳的税费
　　D．开发商与土地出让方分担的税费
　　【正确答案】A
　　【建设工程教育网答案解析】在有活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。参见教材P275.
　　14、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（　）。
　　A．自然折旧
　　B．物质折旧
　　C．功能折旧
　　D．经济折旧
　　【正确答案】C
　　【建设工程教育网答案解析】参见教材P297.
　　15、未来开发完成后的房地产适宜出租和营业的，其价值适用（　）评估。
　　A．市场法
　　B．收益法
　　C．成本法
　　D．推测法
　　【正确答案】B
　　【建设工程教育网答案解析】未来开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用市场法评估；适宜出租和营业的，其价值适用收益法评估。参见教材P326.
　　16、房地产价格通常有上下波动，在短期内难以看出，但从长期来看，会呈现出一定的（　）。
　　A．变动规律和发展趋势
　　B．发展规律和发展趋势
　　C．发展规律和长期趋势
　　D．长期趋势和变动规律
　　【正确答案】A
　　【建设工程教育网答案解析】就房地产价格而言，房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。参见教材P346.
　　17、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（　）。
　　A．单位面积土地上农产品的产量
　　B．市场上每单位农产品的价格
　　C．生产每单位农产品的成本
　　D．向市场运输每单位农产品的成本
　　【正确答案】B
　　【建设工程教育网答案解析】N：单位面积土地上农产品的产量；Pc：市场上每单位农产品的价格。参见教材P367.
　　18、签订估价委托合同后，未经（　）同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。
　　A．估价师
　　B．估价机构业务承接人员
　　C．委托人
　　D．项目负责人
　　【正确答案】C
　　【建设工程教育网答案解析】签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。参见教材P398.
　　19、区位成为房地产的重要组成部分的原因是（　）。
　　A．房地产是附着物
　　B．房地产具有不可移动性
　　C．房地产是实物
　　D．房地产包含权益
　　【正确答案】B
　　【建设工程教育网答案解析】房地产因不可移动使原本为其外的因素的区位成了它的重要组成部分。参见教材P47.
　　20、决定房地产需求量的因素不包括（　）。
　　A．房地产商对未来的预期
　　B．该种房地产的价格水平
　　C．相关物品的价格水平
　　D．消费者的收入水平
　　【正确答案】A
　　【建设工程教育网答案解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。参见教材P87～88.
　　21、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大（　）收益价值和成本价值。
　　A．高于
　　B．低于
　　C．等于
　　D．无法确定
　　【正确答案】A
　　【建设工程教育网答案解析】在房地产市场存在泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。参见教材P97
　　22、预测性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（　）。
　　A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
　　B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
　　C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
　　D．估价对象状况为将来，房地产市场状况为将来
　　【正确答案】D
　　【建设工程教育网答案解析】预测性房地产估价，估计对象状况及房地产市场状况均为估价时点将来时的状况。参见教材P163，表5－1.
　　23、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元／㎡，建筑面积100㎡，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元／㎡，建筑面积120㎡，首付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元／㎡，建筑面积90㎡，成交时候一次性付清；丁成交价格4760元／㎡，建筑面积110㎡，成交时支付20万元，一年后付清余款32．36万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。（　）
　　A．甲＞乙＞丙＞丁
　　B．乙＞丁＞甲＞丙
　　C．乙＞丙＞甲＞丁
　　D．丙＞乙＞丁＞甲
　　【正确答案】C
　　【建设工程教育网答案解析】计算各自的实际价格：甲的实际单价＝[24＋16／（1＋10％）0．5＋8／（1＋10％） ]÷100＝0．4653（万元/㎡），乙的实际单价＝[24＋36／（1＋10％）0．5]÷120＝0．4860（万元/㎡），丙的实际单价＝0．4700（万元/㎡），丁的实际单价＝[20＋32．36／（1＋10％）]÷110＝0．4493（万元/㎡），故有乙＞丙＞甲＞丁。参见教材P184.