2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟题(六)
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四、计算题
1、评估某块城市规划确定的住宅用地,土地面积为1500/㎡,
(1)收集有关资料:共调查了A.B.C三宗土地买卖实例作为可比实例。
(2)可比实例的成交价格如下:
成交价格(元/㎡) 成交日期 交易情况
可比实例A 1200 2004年2月20日 正常
可比实例B 1150 2004年4月20日 比正常价格低3%
可比实例C 1380 2004年7月20日 比正常价格高5%
(3)该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示:
月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9
价格指数 100 100.3 98.5 102.6 101.3 102.8 103.5 103.3 103.8
注:表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100
(4)房地产状况的比较判断结果,如下表所示:
权重 0.4 0.35 0.25
因素1 因素2 因素3
估价对象 100 100 100
可比实例A 95 105 110
可比实例B 92 96 98
可比实例C 106 109 97
试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格
【正确答案】
(1)比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
(2)交易情况修正系数:可比实例A=100/100
可比实例B=100/97
可比实例C=100/105
(3)交易日期修正系数为:
可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比实例C=1.033×1.038=1.072
(4)房地产状况修正系数为:
可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.9
可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
(5)计算比准价格:
比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.9)=1444.17(元/平方米)
比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果,则有:
估价对象价格(单价)=(1370.76+1444.17+1344.38)/3 =1386.43(元/平方米)
估价对象价格(总价)=1388.22×1500=2079. 65(万元)
2、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000㎡,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000㎡建筑面积归甲方,2000㎡建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%.
【正确答案】
(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12万元
②收益年限=40-6=34年
③办公楼现值为:V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92万
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08万元
②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③乙方使用权剩余收益年限价格为:
V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689万元
(3)甲方权益价格=办公楼现值-乙方使用权价格=1528.92-689=839.92万元
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单选1—11题 单选12—23题 单选24—35题 多选1—15题 判断题1—15题 计算题1—2题
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