2014年房地产估价师《房地产经营与管理》模拟题（二）

建设工程教育网整理 2013-12-24

普通

　　13、房地产的市场分析，开发商角度讲，其最恰当的作用为（　）。
　　A．以便制定出更明智的租买决策
　　B．为土地使用权出让环节易于支持
　　C．把握目标市场特征，以此为基础制定销售策略
　　D．有助于选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型
　　【正确答案】D
　　【建设工程教育网答案解析】选项A是站在租户和购房者角度讲；选项B是站在政府角度讲；选项C是站在营销经理角度讲。参见教材P138.
　　14、若名义利率为12%，通货膨胀率为3%，则实际利率为（　）。
　　A．5.77%
　　B．8.73%
　　C．12.20%
　　D．14.40%
　　【正确答案】B
　　【建设工程教育网答案解析】实际利率=（1+名义利率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.73%. 参见教材P157.
　　15、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75％，期限为20年，按月偿还，首次月还款额为3500元，月还款额增长率为0.3％，则该购房者在第6年第6个月的还款额为（　）元。
　　A．4277.4
　　B．4252.3
　　C．4728.8
　　D．4741.9
　　【正确答案】B
　　【建设工程教育网答案解析】At=A1×（1+s）^（t-1）=3500×（1+0．3%）^（5×12+6-1）=4252.35（元）。参见教材P161.
　　16、关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法，错误的是（　）。
　　A．横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
　　B．房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点
　　C．各期运营费用的垂直箭线全部向下
　　D．发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
　　【正确答案】B
　　【建设工程教育网答案解析】房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“0”时点。参见教材P150.
　　17、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（　）。
　　A．名义利率对应一年中计息周期的单利计
　　B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息
　　C．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
　　D．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
　　【正确答案】C
　　【建设工程教育网答案解析】参见教材P156.
　　18、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（　）
　　A．包含了对通货膨胀的补偿
　　B．不包含对通货膨胀的补偿
　　C．没有实际意义
　　D．不能直接用于财务评价
　　【正确答案】B
　　【建设工程教育网答案解析】当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。参见教材P179.
　　19、下列不属于盈利能力的动态指标的是（　）。
　　A．财务内部收益率
　　B．财务净现
　　C．动态投资回收期
　　D．投资利润率
　　【正确答案】D
　　【建设工程教育网答案解析】投资利润率属于静态指标。参见教材P178
　　20、某房地产开发项目，当i1=14%时，净现值为450万元；当i2=15%时，净现值为-200万元，平均资本金成本率为13.2%，基准收益率为10%.则该项目的财务内部收益率为（　）。
　　A．13.20%
　　B．14.31%
　　C．14.69%
　　D．14.78%
　　【正确答案】C
　　【建设工程教育网答案解析】FIRR=14%+450*（15%-14%）/（450+|-200|）=14.69%.参见教材P182.
　　21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（　）。（2007年试题
　　A．1.07
　　B．1.47
　　C．2.07
　　D．3.33
　　【正确答案】
　　【建设工程教育网答案解析】利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=（利润+利息）/当期应付利息费用（5-3.4+1.5）/1.5=2.07.参见教材P202.
　　22、下列有关清偿能力指标及计算，描述错误的是（　）。
　　A．当利息备付率小于2时，表示项目有足够的资金支付利息
　　B．当需要计算利息备付率时，通常简化为：利息备付率=净运营收入/应付利息费用
　　C．商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间
　　D．资产负债率高，则企业或项目的资本金不足
　　【正确答案】A
　　【建设工程教育网答案解析】当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。参见教材P202.
　　23、下列不属于方案经济比选定量分析方法的是（　）。
　　A．净现值
　　B．等额年值法
　　C．差额投资内部收益率法
　　D．费用终值比较法
　　【正确答案】D
　　【建设工程教育网答案解析】方案经济比选定量分析方法包括：（1）净现值法；（2）差额投资内部收益率法；（3）等额年值法；（4）费用现值比较和费用年值比较法。参见教材P209.
　　24、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为240万元，净现值的期望值标准差为100万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（　）。
　　A．58
　　B．52%
　　C．40%
　　D．41.7%
　　【正确答案】D
　　【建设工程教育网答案解析】（100/240）×100%=41.7%.参见教材P233.