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2014年房地产估价师《房地产经营与管理》模拟题(二)

建设工程教育网整理 2013-12-24
普通

  13、房地产的市场分析,开发商角度讲,其最恰当的作用为(  )。
  A.以便制定出更明智的租买决策
  B.为土地使用权出让环节易于支持
  C.把握目标市场特征,以此为基础制定销售策略
  D.有助于选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型
  【正确答案】D
  【建设工程教育网答案解析】选项A是站在租户和购房者角度讲;选项B是站在政府角度讲;选项C是站在营销经理角度讲。参见教材P138.
  14、若名义利率为12%,通货膨胀率为3%,则实际利率为(  )。
  A.5.77%
  B.8.73%
  C.12.20%
  D.14.40%
  【正确答案】B
  【建设工程教育网答案解析】实际利率=(1+名义利率)/(1+通货膨胀率)-1=(1+12%)/(1+3%)-1=8.73%. 参见教材P157.
  15、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%,期限为20年,按月偿还,首次月还款额为3500元,月还款额增长率为0.3%,则该购房者在第6年第6个月的还款额为(  )元。
  A.4277.4
  B.4252.3
  C.4728.8
  D.4741.9
  【正确答案】B
  【建设工程教育网答案解析】At=A1×(1+s)^(t-1)=3500×(1+0.3%)^(5×12+6-1)=4252.35(元)。参见教材P161.
  16、关于房地产“购买-更新改造-出租-出售”模式现金流量图的说法,错误的是(  )。
  A.横轴上刻度间距离相等,其上的数值代表不同时点
  B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点
  C.各期运营费用的垂直箭线全部向下
  D.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
  【正确答案】B
  【建设工程教育网答案解析】房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“0”时点。参见教材P150.
  17、关于实际利率和名义利率的说法,错误的是(  )。
  A.名义利率对应一年中计息周期的单利计
  B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息
  C.当计息周期为“月”时,实际利率小于名义利率
  D.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
  【正确答案】C
  【建设工程教育网答案解析】参见教材P156.
  18、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时,若折现率始终为一个常数,那么该折现率(  )
  A.包含了对通货膨胀的补偿
  B.不包含对通货膨胀的补偿
  C.没有实际意义
  D.不能直接用于财务评价
  【正确答案】B
  【建设工程教育网答案解析】当折现率不包含对通货膨胀的补偿时,房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。参见教材P179.
  19、下列不属于盈利能力的动态指标的是(  )。
  A.财务内部收益率
  B.财务净现
  C.动态投资回收期
  D.投资利润率
  【正确答案】D
  【建设工程教育网答案解析】投资利润率属于静态指标。参见教材P178
  20、某房地产开发项目,当i1=14%时,净现值为450万元;当i2=15%时,净现值为-200万元,平均资本金成本率为13.2%,基准收益率为10%.则该项目的财务内部收益率为(  )。
  A.13.20%
  B.14.31%
  C.14.69%
  D.14.78%
  【正确答案】C
  【建设工程教育网答案解析】FIRR=14%+450*(15%-14%)/(450+|-200|)=14.69%.参见教材P182.
  21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是(  )。(2007年试题
  A.1.07
  B.1.47
  C.2.07
  D.3.33
  【正确答案】
  【建设工程教育网答案解析】利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=(利润+利息)/当期应付利息费用(5-3.4+1.5)/1.5=2.07.参见教材P202.
  22、下列有关清偿能力指标及计算,描述错误的是(  )。
  A.当利息备付率小于2时,表示项目有足够的资金支付利息
  B.当需要计算利息备付率时,通常简化为:利息备付率=净运营收入/应付利息费用
  C.商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15~1.35之间
  D.资产负债率高,则企业或项目的资本金不足
  【正确答案】A
  【建设工程教育网答案解析】当利息备付率小于2时,表示项目没有足够的资金支付利息,付息能力保障程度不足,存在较大的偿债风险。参见教材P202.
  23、下列不属于方案经济比选定量分析方法的是(  )。
  A.净现值
  B.等额年值法
  C.差额投资内部收益率法
  D.费用终值比较法
  【正确答案】D
  【建设工程教育网答案解析】方案经济比选定量分析方法包括:(1)净现值法;(2)差额投资内部收益率法;(3)等额年值法;(4)费用现值比较和费用年值比较法。参见教材P209.
  24、有一计算期为10年的房地产置业投资项目,经测算,该项目的投资收益率为10%,银行贷款利率为6%,计算期内,净现值的期望值为240万元,净现值的期望值标准差为100万元,则在计算期内,该项目的标准差系数是(  )。
  A.58
  B.52%
  C.40%
  D.41.7%
  【正确答案】D
  【建设工程教育网答案解析】(100/240)×100%=41.7%.参见教材P233.

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