2014年房地产估价师《房地产经营与管理》模拟题（七）

建设工程教育网整理 2013-12-24

普通

　　2、某开发商于2002年8月1日投资开发大型购物商厦，开发期为5年，平均售价为0.9万元/㎡.2006年8月1日李某以10000元/㎡的价格购买了其中100㎡的店面，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2007年8月1日开发商交房时，李某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，李某与一承租人签订了一份为期10年（2007年8月1日至2017年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/㎡，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。李某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2007年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
　　【建设工程教育网正确答案】

　　1．在2007年8月1日的现金流入现值
　　（1）租金收入现值P1：
　　P1=A1/（i-s）×[1-（1+s）n/（1+i）n]=100元/㎡×12×100㎡/（14%-2%）×[1-（1+2%）10/（1+14%）10]=67.12万
　　（2）转售收入现值：
　　设转售收入为x万元，则转售收入现值为：x/（1+14%）10
　　（3）现金流入现值=67.12万元+x/（1+140%）10
　　2．在2007年8月1日的现金流出现值：
　　（1）追加首付款：P1=13万元
　　（2）定金：P2=10万元×（1+14%）=11.4万元
　　（3）贷款偿还现值P3：
　　1）计算时点时总房价：100㎡×10000元/㎡×（1+14%）=114万元
　　2）计算时点时的贷款额：P=114万元-（11.4+13）万元=89.6万元
　　3）年还本付息额A：
　　A=P×i/[1-（1+i）-n]=89.6万元×4.5%/[1-（1+4．5%）-15]=8.34万元
　　年还本付息额A的折现值P3=Ai/×[1-（1+i）-n]=8.34万元/14%×[1-（1+14%）-15]=51.23万元
　　（4）出租成本的现值P4：
　　P4=A2/i×[1-（1+i）-n]=6万元/14%×[1-（1+14%）-10]=31.30万元
　　（5）装修费用的现值P5：
　　P5=10万元×（1+14%）-10=2.70万元
　　（6）现金流出现值=P1+P2+P3+P4+P5=（13+11.4+51.23+31.30+2.70）万元=109.63万元