2014年房地产估价师《房地产经营与管理》模拟题(七)
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2、某开发商于2002年8月1日投资开发大型购物商厦,开发期为5年,平均售价为0.9万元/㎡.2006年8月1日李某以10000元/㎡的价格购买了其中100㎡的店面,并向开发商支付了10万元定金,产权持有期为36年。2007年8月1日开发商交房时,李某又支付了13万元,余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付,年贷款利率为4.5%,按年末等额付款方式偿还。另外,李某与一承租人签订了一份为期10年(2007年8月1日至2017年7月31日)的租赁合同。合同规定,第一年租金为每月100元/㎡,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算,此店面每年的平均出租经营费用为6万元。李某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为10万元。如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2007年8月1日,不考虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)。
【建设工程教育网正确答案】
1.在2007年8月1日的现金流入现值
(1)租金收入现值P1:
P1=A1/(i-s)×[1-(1+s)n/(1+i)n]=100元/㎡×12×100㎡/(14%-2%)×[1-(1+2%)10/(1+14%)10]=67.12万
(2)转售收入现值:
设转售收入为x万元,则转售收入现值为:x/(1+14%)10
(3)现金流入现值=67.12万元+x/(1+140%)10
2.在2007年8月1日的现金流出现值:
(1)追加首付款:P1=13万元
(2)定金:P2=10万元×(1+14%)=11.4万元
(3)贷款偿还现值P3:
1)计算时点时总房价:100㎡×10000元/㎡×(1+14%)=114万元
2)计算时点时的贷款额:P=114万元-(11.4+13)万元=89.6万元
3)年还本付息额A:
A=P×i/[1-(1+i)-n]=89.6万元×4.5%/[1-(1+4.5%)-15]=8.34万元
年还本付息额A的折现值P3=Ai/×[1-(1+i)-n]=8.34万元/14%×[1-(1+14%)-15]=51.23万元
(4)出租成本的现值P4:
P4=A2/i×[1-(1+i)-n]=6万元/14%×[1-(1+14%)-10]=31.30万元
(5)装修费用的现值P5:
P5=10万元×(1+14%)-10=2.70万元
(6)现金流出现值=P1+P2+P3+P4+P5=(13+11.4+51.23+31.30+2.70)万元=109.63万元
3.转信单价
令净现值为0,即:现金流入现值一现金流出现值=0
67.12万元+x/(1+14%)10-109.63万元=0
x=157.59万元
转售单价为:157.59万元/100㎡=15759元/㎡
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单选1—12题 单选13—24题 单选25—35题 多选1—15题 判断题1—15题
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