房产估价师证书的火热程度，大家应该都知道吧？那你要怎么做才能在房产估价师考试中，取得好的成绩呢？你需要能给你指引经验丰富的老师，而且你还需要一个像我们这样的伙伴。建设工程教育网为大家整理了2019房地产估价师《经营与管理》第二章第二节，希望对大家有帮助！
第二节 房地产市场结构和指标
1.房地产市场的垄断竞争关系(四类)
| 类型 |
特点 |
| 完全竞争市场 |
竞争最为充分 |
| 垄断竞争市场 |
即竞争和垄断并存，并以竞争为主的市场
|
| 寡头垄断市场 |
竞争与垄断并存，并以垄断为主的市场 |
| 完全垄断市场 |
不存在竞争 |
【重点难点】房地产的市场结构-垄断竞争
| 类型 |
市场结构 |
特点 |
| 土地出让市场 |
完全垄断 |
政府垄断 |
| 存量市场（二手房市场） |
竞争多于垄断 |
交易双方为分散家庭 |
| 增量市场（一手房市场） |
垄断多于竞争 |
市场供应者是开发商 |
2.房地产市场的数量比例关系(六大结构)
| 序号 |
结构类型 |
内涵 |
| 1 |
总量结构 |
总量（开发与销售总量，供给与需求总量比例） |
| 2 |
区域结构 |
不同地区的差异 |
| 3 |
产品结构 |
不同产品的差异 |
| 4 |
供求结构 |
同一物业类型不同档次的供求关系
（供给档次与需求之间的关系） |
| 5 |
投资结构 |
不同投资目的和方式 |
| 6 |
租买结构 |
租赁和购买的比例关系 |
【重点难点】租买结构的影响因素
租金和价格的关系
人们对所有权的偏好
可供出租数量
经济发展水平
3.房地产市场细分(五种分类)
3.1 按地域范围细分(区域性市场)
按城市划分
按城市内的某一具体区域划分
按省或自治区划分
按大片区进行划分
3.2 按房地产用途细分
居住物业市场
商业物业市场
工业物业市场
特殊物业市场
土地市场
不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。
3.3 按增量存量细分
| 房地分离 |
细分市场 |
房地合一 |
| 土地市场 |
一级市场 |
土地使用权出让市场 |
房地产一级市场 |
| 二级市场 |
土地使用权转让市场 |
房地产二级市场 |
| 房屋市场 |
一级市场 |
增量市场或一手房市场 |
| 二级市场 |
存量市场或二手房市场 |
房地产三级市场 |
3.4 按交易方式细分
【重点难点】新建和存量房地产交易子市场的组成的区别
3.5 按目标市场细分
4.房地产市场指标(四大类40小项)
4.1 供给指标
（10项） |
4.2需求指标
（11项） |
4.3 市场交易指标（9项） |
4.4 市场监测与预警指标（10项） |
■新竣工量
■灭失量
■存量
■空置量
■空置率
■可供租售量
■房屋施工面积
■房屋新开工面积
■平均建设周期
■竣工房屋价值 |
■国内生产总值
■人口数量
■城市家庭人口规模
■就业人员数量
■就业分布
■城镇登记失业率
■城市家庭可支配收入
■城市家庭总支出
■房屋空间使用数量
■商品零售价格指数
■城市居民消费价格指数 |
■销售量
■出租量
■吸纳量
■吸纳率
■吸纳周期
■预售面积
■房地产价格
■房地产租金
■房地产价格指数 |
■土地转化率
■开发强度系数
■开发投资杠杆率
■住房可支付性指数
■住房价格合理性指数
■房价租金比
■量价弹性
■个人住房抵押贷款还款收入比
■住房市场指数
■消费者信心指数 |
【出题方式】
区分具体指标属于哪一大类
重要指标的含义
重要指标的计算
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