房地产估价师案例复习要点：关于市场法指错

　　【提问】对于住宅市场售价用的是市场法，我想问的是可比实例因素调整中缺建筑物成新度、建筑面积、容积率调整可作为错误指出吗？2、书52页容积率的调整对吗？请老师解释一下，谢谢。

　　【回答】你好，1、错处：权益状况调整时没有考虑容积率的调整。错处：成新度调整未考虑。2、关于容积率的问题其实比较复杂，它涉及到相同占地面积出多少建筑面积的问题，还有周围环境、楼间距等问题，容积率调整的一般情形是容积率越大，说明在土地面积一定情况下能出的建筑面积越多，相应土地越有价值，对应的土地单价越大，在市场法中，如可比实例的容积率大于估价对象容积率，则应对可比实例价格进行调减；但容积率不是越大价值越高，它有边际递减效应，在超过一定界线后，容积率越大，则周围环境恶化、楼间距过大等问题越突出，土地单价不涨反跌，至于这个界限是什么，一般情况下会有一个通过实测得出的容积率系数调整表的，对此不必细抠。

★问题所属科目：房地产估价师—房地产估价案例与分析