2018房地产估价案例题可以说是考生考试为之头痛的一个难题，要想房地产估价案例考到好成绩是离不开平时的练习，多做练习题不仅可以帮助考生掌握考点而且可以帮助考生训练答题速度、掌握答题技巧……，那么房地产估价案例练习题哪里找?建设工程教育网为考生整理了2018房地产估价案例练习题考前必做汇总，希望考生紧跟上步伐哦！

　　案例：

　　某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注 册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。

　　针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

　　1.对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一运营费用=有效毛收入一运营费用;基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。

　　2.对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：

　　(1)把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等;固定费用是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人人住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。

　　(2)首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。

　　(3)把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。

　　3.酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。

　　4.对于娱乐中心、商场还要看是否有租约，如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金;如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。

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