2019年房地产估价师考试时间为10月19日、20日，现在备考已经开始，房地产估价师知识点需要一点一滴的积累，建设工程教育网特别整理了《房地产理论与方法》科目第三章的知识点，进行详细讲解，希望对考生朋友们的备考学习有所助益！ 　　

　　市场价格、理论价格和评估价值

　　(1)市场价格，是该类房地产大量成交价格的平均价格(平均数、中位数或众数)，不是简单平均，要剔除偶然和不正常因素造成的价格差异。

　　(2)理论价格，真实需求=真实供给的价格。

　　【辨析】市场价格和理论价格

　　市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。

　　正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。

　　但在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大幅度、较长时期脱离理论价格。

　　【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系

　　成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动。

　　(3)评估价值

　　评估价值是通过估价活动得出的估价对象的价值或价格。它是估价师的估计值。

　　【辨析】

　　比较法——比较价值，倾向于成交价格，趋向于市场价格

　　成本法——成本价值，倾向于最低卖价

　　收益法——收益价值、开发价值，倾向于最高买价，趋向于理论价格

　　正常成熟市场下，四种价值应该基本一致。

　　房地产泡沫期，比较价值大大高于收益价值、成本价值。

　　成本价值(不考虑外部折旧)大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。(联系实际理解)

　　同一宗房地产，不同的估价师的评估价值不完全相同，允许合理误差。

　　良好的评估价值=正常成交价格=市场价格

　　正常交易的成交价接近市场价格;

　　正常市场的市场价格接近理论价格;

　　科学准确的估价，评估价值接近市场价格或理论价格。

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