2019年房地产估价师考试时间为10月19日、20日，现在备考已经开始，房地产估价师知识点需要一点一滴的积累，建设工程教育网特别整理了《房地产理论与方法》科目第六章的知识点，进行详细讲解，希望对考生朋友们的备考学习有所助益!　

　　直接资本化法的优缺点

　　优点：

　　①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益;

　　②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况;

　　③计算过程较简单。

　　缺点：

　　但由于直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。假设估价对象的净收益每年上涨2%，而选取的房地产的净收益每年上涨3%，如果以该房地产的资本化率8%将估价对象的净收益转换为价值，则会高估估价对象的价值。