假设开发法的其他用途

　　假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是；在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，而投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。

　　房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：

　　（1）测算待开发房地产的最高价格。如果房地产投资者有兴趣取得某一待开发房地产，他必须事先测算出自己能够接受的最高价格，他的实际购置价格应低于或等于此价格，否则就不值得取得该待开发房地产。

　　（2）测算房地产开发项目的预期利润。在测算房地产开发项目的预期利润时是假定待开发房地产已经按照某个价格购置，即待开发房地产的取得成本被视为已知。预计可取得的总收入减去待开发房地产的取得成本以及开发成本等费税后的余额，为该房地产开发项目所能产生的利润。此利润或利润率如果高于房地产投资者期望的利润或利润率，则认为该房地产开发项目可行；否则，应推迟开发建设，甚至取消投资。

　　（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用。在确定最高费用时，待开发房地产的取得成本也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本等费税在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。

　　按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式

　　上述假设开发法最基本的公式，按照估价对象状况和开发完成后的房地产状况，可具体细化如下：

　　（一）求生地价值的公式

　　1.适用于在生地上进行房屋建设的公式

　　生地价值=开发完成后的价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的价值=生地价值+取得生地的税费+由生地建成房屋的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　2.适用于将生地开发成熟地的公式

　　生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的熟地价值=生地价值+取得生地的税费+由生地开发成熟地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　（二）求毛地价值的公式

　　1.适用于在毛地上进行房屋建设的公式

　　毛地价值：开发完成后的价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的价值=毛地价值+取得毛地的税费+由毛地建成房屋的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　2.适用于将毛地开发成熟地的公式

　　毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的熟地价值：毛地价值+取得毛地的税费+由毛地开发成熟地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　（三）求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房屋建设）

　　熟地价值=开发完成后的价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　相对应的成本法公式为：

　　开发完成后的价值=熟地价值+取得熟地的税费+由熟地建成房屋的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　（四）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）

　　在建工程价值=续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润

　　相对应的成本法公式为：

　　续建完成后的价值=在建工程价值+取得在建工程的税费+续建成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+续建利润

　　（五）求旧房价值的公式（适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房）

　　旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-装饰装修改造利润

　　相对应的成本法公式为：

　　装饰装修改造或改变用途后的价值=旧房价值+取得旧房的税费+装饰装修改造或改变用途的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+装饰装修改造利润