2016房地产估价师案例分析讲义：估价结果报告书漏项

　　估价结果报告书漏项知识点是2016年房地产估价师考试高频考点，现整理如下：

　　1.估价结果报告书漏项（共14项内容 抵押报告多了风险提示和变现能力分析）

　　一）标题（通常为房地产估价结果报告，如是抵押须为房地产抵押估价报告）

　　二） 估价委托人（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）

　　三） 估价机构（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）

　　四）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况、区位状况。其中：

　　（1）对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；

　　（2）对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）

　　2.估价对象描述不清晰

　　1）土地权益方面

　　①土地使用权人交代不清；07年结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及《房屋共有权证》，土地使用权人。

　　②土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地等）交代不清；

　　③土地使用年限交代不清；如起止年月等（划拨土地不需交代）

　　④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；07年结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。

　　⑤土地使用权证交代不清；

　　⑥对共有产权或部分产权交代不清。

　　2）土地实物方面

　　①土地“生熟”程度交代不清；

　　②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；

　　③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；

　　④土地面积、形状等交代不清；

　　⑤土地的四至交代不清；

　　⑥土地的地势、地质状况等交代不清。

　　3）建筑物方面

　　①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；08年估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等。09年估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。10年估价对象实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺各估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。　　 ②房屋用途交代不清；

　　③建筑物结构交代不清；

　　④房屋建成年代交代不清；

　　⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度）；

　　⑥房屋装修（主要是宾馆、酒店等）交代不清；

　　⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；

　　⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；

　　⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。

　　另外注意：

　　1） 土地使用权人交代不清

　　2） 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等

　　3） 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）

　　4） 是否具有土地使用权证没有交代

　　5） 是否具有房屋所有权证没有交代

　　6） 房屋用途交代不清

　　7） 建筑物结构交代不清

　　8） 房屋建成年代交代不清

　　9） 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）

　　10） 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）

　　11）面积前后不符，分部之和不符合总面积；

　　12）建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途