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房地产估价师《房地产估价案例与分析》考试特点

《房地产估价案例与分析》是房地产估价师考试相对较难的一科。以往的考生对本门课程都有一种感觉,这门课程无所适从,教材考试时觉得使不上劲,不知如何复习,如何下手,不知所措。和前三科不同,本门课程有自身的规律和学习方法,通过不断的了解、深入,就会慢慢掌握本门课的重点和难点,系统学习以后,通过考试就不那么难了。 (购买2017年课程,享受定制计划和学习建议,备战路上老师相伴事半功倍>>

1)考试答题方式——手写

与前三科不同,本科考试没有涂卡的答题卡,所有的题都写在一张纸质的卷子上。所以,复习期间要勤动笔,多练字,保证字迹工工整整、卷面干干净净,相信一定会给阅卷老师一个良好的印象分。答案先不要着急写到卷子上,以免再涂改影响卷面整洁。

2)考试形式——开卷

前三科考试都是闭卷考试形式,以单选、多选、改错客观题为主,答案在那,需要挑出答案,考生需要理解、辨析、记住。而第四科开卷考试,答案不知在哪?可以翻书、翻资料,题型也不同,需要手写、组织语言,题型为问答题、指错题、改错题,都与前几科有明显的不同;即使是单选题也和实际评估案例相结合,综合性强,不是教材上现成的一个知识点,需要多个知识点综合考虑。

开卷考试,考试通知要求“学生可携带纸质材料,仅限自用,不得与其他考生交换使用。”各地可以携带的资料要求不一样,有的地方只允许带教材,有的地方允许带正规出版社出版的教材和教辅材料,但不允许带自己总结的笔记和打印的资料,有的城市可以带任何资料。

大家考试一定要带上前四门课程的教材,在教材空白处也要把自己总结好的资料写上,考试能快速查找。

虽然开卷考试,考生的考试感觉就是带的资料使不上劲,时间不够用,与闭卷考试不同,开卷考试必然增加难度。在这一点上,还是闭卷考试容易答一些。但反过来,如果大家通过对这门课的认真学习,高度重视,做好充分准备(细致的资料整理),掌握答题的规律,做的历年题多了,掌握本门课的基本规律,短时间内,这科复习后是最有效果的。

3)考试内容——综合性强

本科综合了《房地产基本制度与政策》、《房地产估价相关知识》、《房地产开发经营与管理》,尤其是《房地产估价理论与方法》三门教材的有关内容,范围广泛且不确定,如果考生想通过《房地产估价案例与分析》课程,就要熟悉《房地产的基本制度和政策》方面的各个知识点,问答题在很大程度上讲,就是在考大家对相关法律法规文件的正确合理应用。

这就要求广大考生一是要熟知和估价相关的法律、法规、规章、文件、规范、规程、规定,从集体土地征收、建设用地使用权出让与划拨、国有土地上房屋征收、房地产转让、房屋租赁、房地产抵押管理到房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税都要熟练合理应用。《房地产估价相关知识》要熟悉房地产拍卖、保险、物权与债权、建筑安装工程费用的构成的内容。

同时还要联系到《房地产开发经营与管理》当中的房地产开发全过程,现金流量与资金时间价值、经济评价指标及其计算方法、风险分析、投资估算。

其中联系最紧密的应该还得说是第三科《房地产估价理论与方法》,收益法、成本法、假设开发法、比较法四大估价方法结合具体案例,在这一科中得到了具体深入和灵活应用,第三科《房地产估价理论与方法》学得透、准确、到位,并且牢牢掌握房地产估价行业标准《房地产估价规范》,结合每个案例的独特之处,第四科会迎刃而解。

4)考试难度—四门中相对较难

很多考生当年第二科《房地产开发经营与管理》、第三科《房地产估价理论与方法》都考了80多分,却倒在了第一科《房地产基本政策与制度》或第四科

《房地产估价案例与分析》,第四科开卷考试却没通过。当然,经过近二十多年的考试,我们拥有了一定数量能满足现估价业务的注册房地产估价师,根据行业发展,每年我们都有一个通过率的控制,而房地产估价师考试主要难点在第一科和第四科。

科目
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
房地产基本制度与政策
1865
1223
1320
5734
3223
2178
518
2560
1893
3914
3860
1415
3413
房地产开发经营与管理
6113
4903
6346
4337
2946
3018
1042
1228
1624
2810
1054
2244
1773
房地产估价理论与方法
5474
1005
4121
3126
2796
2407
3170
2281
1452
1880
2426
2107
1369
房地产估价案例与分析
5658
5815
138
1430
1287
517
618
1047
1425
502
954
1621
1374
全四科通过
2797
5973
1543
3217
3128
1612
933
1775
2516
2221
1953
2513
2678

由上面历年的考情分析来看,近年第四科通过人数是最低的。最低的是04年138人、2008年618人,2011年502人,统计它的一次性通过率大概是3%.当然2009年难度降低,2010年考试相对简单,2011年,难度增加,通过人数降为除2004年以外的最少人数,仅通过了502人,平均到34个省、自治区、直辖市,每个省10多人通过,平均到332个地级行政区划单位,则每个地区不到2个。2013年、2014年连续两年通过率较高。

通过以上我们可以发现,凡是几年成绩滚动有效的执业考试,在业内有条不成文的规定,就是每年四科考试交替“放水”,四科就卷面而言,不会全都难,都限制通过率、也不会都简单,毕竟是有通过率的,所以四科的卷面难度存在不确定性,有一两科相对难来卡住通过率,另一两科就相对简单。同一科今年难,明年就可能简单。明年应该在第一科或第四科上较劲,所以大家有时考《房地产估价案例与分析》也会看运气儿,碰到难题就背点,但坚持一两次就碰上了简单一些的,通过的机会就大啦。

5)试题答案灵活-非标准化

《房地产估价案例与分析》试题灵活,没有准确统一标准答案,属于开放性答案,问答题每年得分率都很惨,此题的得分率远低于其它题型,考生普遍反映问答题难度大,不知如何下手做。问答题是对考生分析问题、解决问题能力的考验。作为闭卷考试经过反复学习并不难,因为它有准确、统一的标准答案和精准的考点预测,而房地产估价案例与分析除单选题外,其他题型都没有统一、标准的答案,在教材上基本上找不到答案,找到了就不难了,就是因为找不到才难。需要大家平时多积累、总结,才能在考试时借助以前的资料迅速答上。

6)考试深度——与实践紧密结合

考试中涉及的所有题型几乎都要和某一具体的实例结合,需要考生积攒一定的估价实践经验和分析问题、解决问题、找出答案的能力,很多考生从来没有从事过房地产估价实务活动,但这科也顺利通过了,有的学员从事房地产估价工作数年,可是第四科却答得不理想,因为考试和实践还是有很大出入的,考试就有考试的范围、规律和考试技巧,所以,本课程将和您一起学习实践中的各种估价报告,帮您透彻理解估价报告,找出这科的答题规律和答题技巧,节省您的时间,让您在最短的时间,通过我们讲课反复熟悉实践中的估价报告,更快适应考试,顺利通过本门考试。 (购买课程,备考即刻起航>>

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