土地费用及相应管理费利息

　　【提问】土地费用及相应管理费利息：（15%，2.5年）是已知条件么？6203万美元是怎么来的啊？ 我怎么觉得应该是3年整啊。2002年3月-2005年3月

　　【回答】您好！您的问题答复如下：

　　首先认为表格中前面的数据都是已知的，在计算财务费用的这里直接使用。

　　其次，其实本题已经在表格中给出了利息计算的年份分别为2.5年和1.375年这两个数据计算如下：

　　本工程2002年4月初开工，2005年3月底竣工，正好三年，而土地费用在题目中P185页题目的最后一段明确“假设土地费用在项目开始的第一年均匀支付”，所以土地费用（认为包括土地管理费的部分）计算利息的时间为第一年算半年，后面两年算整年，为：1/2+2=2.5年。

　　另外，题目中明确“建造费用（开发成本）和管理费用等在项目建造期内均匀投入”，这里首先需要明确，买地的那段时间不算建造期，建造期从2002年7月初开始，到2005年3月底结束，总共是2.75年，同时因为是均匀投入，所以计算利息的年份为2.75/2=1.375年。

　　其实这两个年份搞清楚了，后面的计算就不难了，分别计算如下：

　　土地费用及相应管理费利息：

　　14400×（1+3%）×【（1+15%）2.5-1】=6203 21788×（1+3%）×【（1+15%）1.375-1】=4755这里的乘以（1+3%）都是将管理费的部分算进去，因为表格3.1说明了管理费费率是3%融资费用就是前两项之和乘以10%，也就是（6203+4755）×10%=1096财务费用就是这三项的综合=6203+4755+1096=12054祝您学习愉快！

　　祝您顺利通过考试！

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产开发经营与管理