房地产估计师答疑板精华——销售费用

　　【提问】销售费用，折现年限为1.25 ，表示建成前半年开始投入，加上之前半年，即1+0.5/2 ；但题干表示建成半年后才出租，我觉得应该建成前半年投入至出租时结束，即1+1/2.不知道理解哪里错误。谢谢。

　　【回答】学员2902ls，您好！您的问题答复如下：

　　预计至建成尚需1.5年（18个月），在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。

　　那么销售费用的投入时间是：估价时点后的1年～1.5年的这半年内均匀投入，半年内均匀投入，按一半计算，即0.5/2＝0.12，还需要计算1年才能折现到估价时点，因此，折现时间是1+0.25＝1.25年

　　注：均匀投入的，在投入期间按一半计算

　　祝您学习愉快！

　　【追问】我也觉得销售费用应该建成前半年投入至出租时结束，折现年限取1.5年。

　　【回答】学员smzhxhl@jianshe99.com，您好！您的问题答复如下：

　　预计至建成尚需1.5年（18个月），在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。

　　那么销售费用的投入时间是：估价时点后的1年～1.5年的这半年内均匀投入，半年内均匀投入，按一半计算，即0.5/2＝0.12，还需要计算1年才能折现到估价时点，因此，折现时间是1+0.25＝1.25年

　　注：均匀投入的，在投入期间按一半计算

　　祝您学习愉快！

　　【追问】老师，我还认为这题里的销售税费不该扣减。因为这题用的是租金净收益折现得开发完成后价值，而不是用售价，出租的税费也已经包含在前面给的"出租的运营费用为有效毛收入的25%"中了。

　　【回答】学员smzhxhl@jianshe99.com，您好！您的问题答复如下：

　　您的理解不正确，用收益法测算建成后房地产的价值也需要扣除销售税费

　　您这样来理解：

　　建成后的房地产价值可以用市场法测算，也可以用收益法测算，用收益法测算您可以这样来假想：开发商在房地产建成后把房地产卖了，投资者买来用来出租，出租收益折现到房地产建成后的时点，这个就是房地产建成后的售价，开发商卖建成后的房地产是需要支付销售费用和销售税费的

　　【追问】回复的老师可能没有明白我的意思。我请教的是：

　　题干“建成半年后可租出”，以及"在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用“，那么销售费用的投入时间是：

　　估价时点后的1年～2年（建造期1年+在建成前半年+建成半年后）的这1年内均匀投入，即（0.5+0.5）/2＝0.5，还需要计算1年才能折现到估价时点，因此，折现时间是1+0.5＝1.5年。

　　销售期的概念是投入销售费用开始至售出为止，这样的话我的理解就应该是1.5而非1.25年了。劳烦老师再解释解释，谢谢！

　　【回答】学员2902ls，您好！您的问题答复如下：

　　销售费用的投入自建成前半年开始，一直到房地产建成的时点

　　★问题所属科目：房地产估价师---房地产估价理论与方法

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