成本法中土地成本的求取

　　【提问】老师你好，请问用成本法计算房地产价格时，先计算土地的价格然后在计算建筑物的重新构建价格然后减去折旧，计算土地价格时怎么教材中有的时候是计算土地取得成本 有的时候是计算土地重新构建价格，为什么？平时估价时其中土地的价值是包括管理费、销售费用、利息、利润等的吗？包括的是什么价格 不包括的是什么价格？有点乱了

　　【回答】

　　学员61894875，您好！您的问题答复如下：

　　成本法测算房地产价值分为两种方法：

　　1、土地使用权价值跟建筑物价值分开来计算，那么土地使用权价值就是土地的重新构建价格，建筑物价格按建筑物的重置成本计算，计算建筑物的重置成本中，管理费用、销售费用、利息、利润的计算基数都不包含土地费用。

　　然后房地产价值＝土地使用权价值+建筑物价值。

　　2、房地产合在一块计算，也就是按理论教材的方法计算，房地产价值＝土地取得成本+开发费用+……，此时计算管理费用、销售费用、利润、利息的计算基数都包含土地取得费在内的。

　　【追问】那这两种方法有什么区别吗 那什么时候用哪种方法呢老师 谢谢

　　【回答】

　　学员61894875，您好！您的问题答复如下：

　　没有区别，具体要看估价师的习惯，以及估价师能够得到的资料。

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价案例与分析

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